Mỗi buổi sáng, hàng triệu cư dân thức dậy trong những khu chung cư hiện đại. Thang máy vận hành, điện sáng, nước sạch, hệ thống phòng cháy chữa cháy luôn trong trạng thái sẵn sàng, an ninh được duy trì và môi trường sống được giữ gìn. Đó là những điều tưởng như hiển nhiên.
Nhưng phía sau sự bình yên ấy là một đội ngũ làm việc gần như 24 giờ mỗi ngày. Họ không chỉ quản lý một tòa nhà. Họ đang gìn giữ nhịp sống của cả một cộng đồng.
Điều đáng suy nghĩ là chính những con người ấy lại đang làm việc trong một hệ thống pháp lý còn nhiều khoảng giao thoa giữa pháp luật về nhà ở, thuế, phòng cháy chữa cháy, môi trường và các quy chuẩn kỹ thuật. Khi xảy ra sự cố, câu hỏi "ai chịu trách nhiệm?" không phải lúc nào cũng có câu trả lời thống nhất.
Đó cũng là thông điệp xuyên suốt của tọa đàm "Cập nhật chính sách thuế trong quản lý vận hành nhà chung cư – Góp ý Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)", do HCMO tổ chức ngày 7/8/2026 với sự tham gia của đại diện Sở Xây dựng TP.HCM, cơ quan Thuế, lực lượng PC07, PC03, Hội Tư vấn và Đại lý Thuế TP.HCM cùng cộng đồng doanh nghiệp quản lý vận hành.
Điều làm tôi ấn tượng không phải là những điều luật được nhắc đến, mà là cách các diễn giả đưa pháp luật trở về với đời sống.
Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký HCMO, không mở đầu bằng điều khoản pháp luật. Bà bắt đầu từ những câu chuyện rất thật: một cư dân đã đóng tiền nhưng chưa nhận được hóa đơn; một Ban quản trị hết nhiệm kỳ nhưng chưa bầu được người mới; một đơn vị quản lý vận hành còn hợp đồng nhưng nhân sự bị yêu cầu rời khỏi tòa nhà; và những bài học đau xót từ các vụ việc nghiêm trọng trong thực tế. Từ đó, bà đặt ra một vấn đề cốt lõi: không phải thiếu quy định, mà là các quy định còn phân tán, thiếu liên thông và chưa theo kịp thực tiễn.
Sáu nhóm vướng mắc mà HCMO tổng hợp không chỉ là danh sách kiến nghị. Đó là sáu khoảng trống cần được nhìn nhận nghiêm túc: quyền và trách nhiệm chưa đi cùng nhau; Ban quản trị gánh nhiều trách nhiệm nhưng chưa có cơ chế tương xứng; tranh chấp về sở hữu chung, sở hữu riêng kéo dài; bản chất pháp lý của các dòng tiền chưa thống nhất; những yêu cầu mới về xe điện, môi trường và phòng cháy chữa cháy; cùng với việc nghề quản lý vận hành vẫn thiếu một hệ thống tiêu chuẩn nghề nghiệp rõ ràng.
Từ góc độ tài chính và thuế, ông Lê Văn Sơn, Trưởng Ban Đào tạo Hội Tư vấn và Đại lý Thuế TP.HCM, nhấn mạnh rằng nếu không xác định đúng bản chất của từng khoản thu, chi và vai trò của từng chủ thể, doanh nghiệp có thể đối mặt với rủi ro về hóa đơn, kê khai và nghĩa vụ thuế. Những phân tích này cho thấy yêu cầu cấp thiết của việc có hướng dẫn thống nhất để giảm rủi ro cho Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành.
Ở góc độ chính sách, phần trình bày về Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tập trung vào việc hoàn thiện các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư, vai trò của Ban quản trị, cơ chế lựa chọn đơn vị quản lý vận hành và các vấn đề mới như hạ tầng phục vụ xe điện, quỹ bảo trì và tổ chức hội nghị nhà chung cư. Những nội dung này cho thấy quá trình sửa đổi pháp luật đang hướng tới việc đáp ứng tốt hơn yêu cầu phát triển đô thị.
Là người làm báo, tôi cho rằng giá trị lớn nhất của tọa đàm không nằm ở số lượng tham luận hay số lượng đại biểu tham dự. Giá trị lớn nhất là việc các khó khăn từ thực tiễn được tập hợp thành những kiến nghị có căn cứ để gửi tới cơ quan có thẩm quyền trong quá trình hoàn thiện pháp luật. Đây cũng chính là mục tiêu mà tài liệu tọa đàm đã nêu: đối chiếu giữa quy định và thực tiễn, chuyển hóa vướng mắc thành kiến nghị cụ thể.
Tuy vậy, dưới góc độ phản biện báo chí, cũng cần nhìn nhận rằng các kiến nghị này chủ yếu phản ánh góc nhìn của cộng đồng quản lý vận hành. Để hoàn thiện chính sách, quá trình sửa đổi luật vẫn cần tiếp tục lắng nghe đầy đủ ý kiến từ cơ quan quản lý nhà nước, Ban quản trị, cư dân, chủ đầu tư và các bên liên quan khác nhằm bảo đảm tính cân bằng và khả thi.
Bởi suy cho cùng, điều người dân mong muốn không chỉ là có một căn hộ để ở. Họ mong muốn được sống trong một môi trường an toàn, minh bạch và được quản lý bằng những quy định rõ ràng, thống nhất và khả thi. Và đó cũng là đích đến mà mọi nỗ lực hoàn thiện chính sách cần hướng tới.
Hoàng Gia
