Từ nghịch lý "Làm dâu trăm họ" đến yêu cầu xây dựng Bộ tiêu chuẩn nghề nghiệp trong quản trị đô thị hiện đại
ĐÔ THỊ HÓA VÀ SỰ HÌNH THÀNH MỘT NGHỀ THIẾT YẾU
Khi đô thị phát triển theo chiều cao
Ba thập kỷ qua, tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam đã làm thay đổi sâu sắc phương thức sinh sống của hàng triệu người dân. Nếu trước đây nhà ở thấp tầng là mô hình phổ biến thì ngày nay, cùng với quá trình phát triển kinh tế, quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp, mô hình nhà chung cư và các khu phức hợp cao tầng đã trở thành xu thế tất yếu.
Một tòa nhà chung cư hiện đại không chỉ là tập hợp của hàng trăm căn hộ. Đó là một hệ sinh thái thu nhỏ, nơi hàng nghìn con người cùng sử dụng chung hệ thống điện, nước, thang máy, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật, tiện ích công cộng và các không gian sở hữu chung. Mỗi ngày, hàng chục nghìn hoạt động diễn ra đồng thời trong cùng một công trình. Chỉ cần một mắt xích vận hành bị gián đoạn, toàn bộ hệ thống có thể bị ảnh hưởng.
Chính vì vậy, quản lý vận hành không còn đơn thuần là một hoạt động dịch vụ sau bán hàng. Đây là hoạt động bảo đảm cho một công trình tiếp tục vận hành an toàn, ổn định và bền vững sau khi hoàn thành xây dựng. Nói cách khác, nếu chủ đầu tư kiến tạo nên công trình thì đơn vị quản lý vận hành góp phần gìn giữ giá trị của công trình đó trong suốt vòng đời khai thác.
Từ thực tiễn gần hai mươi năm tổ chức quản lý vận hành nhiều dự án nhà chung cư, tác giả nhận thấy vai trò của đội ngũ quản lý vận hành ngày càng mở rộng, không chỉ dừng lại ở công tác kỹ thuật hay dịch vụ mà còn liên quan trực tiếp đến quản trị cộng đồng, quản trị rủi ro, tuân thủ pháp luật và xử lý khủng hoảng.
Một nghề đứng sau sự bình yên của đô thị
Điều đặc biệt của nghề quản lý vận hành là thành công của họ thường rất ít được nhìn thấy, nhưng chỉ cần một sự cố xảy ra thì mọi ánh mắt đều hướng về họ.
Không ai để ý khi thang máy hoạt động bình thường mỗi ngày.
Không ai nhắc đến hệ thống phòng cháy chữa cháy khi mọi thứ vận hành ổn định.
Không ai nhớ đến đội kỹ thuật khi điện, nước luôn thông suốt.
Nhưng chỉ cần một lần mất điện, một sự cố cháy nổ, một tranh chấp giữa cư dân với Ban quản trị hoặc chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành lập tức trở thành tâm điểm của mọi áp lực.
Đó là đặc điểm rất khác biệt của nghề này: thành công mang tính "vô hình", còn thất bại lại hiện hữu rất rõ.
Có lẽ vì vậy mà trong giới quản lý vận hành thường truyền nhau một cách ví von rất đời: "Làm dâu trăm họ."
Tuy nhiên, dưới góc nhìn quản trị hiện đại, cách ví von ấy cần được hiểu rộng hơn. "Làm dâu trăm họ" không chỉ là việc phải lắng nghe nhiều ý kiến khác nhau, mà còn phản ánh vị trí trung tâm của đơn vị quản lý vận hành trong mạng lưới quan hệ giữa chủ đầu tư, Ban quản trị, cư dân, nhà thầu và cơ quan quản lý nhà nước. Mỗi quyết định đều có thể tác động đến quyền và lợi ích của nhiều chủ thể.
Quản lý vận hành không chỉ là nghề dịch vụ
Một trong những nhận thức còn khá phổ biến hiện nay là xem quản lý vận hành như hoạt động bảo vệ, vệ sinh hoặc sửa chữa kỹ thuật. Cách nhìn này chưa phản ánh đầy đủ bản chất của nghề.
Thực tế, người quản lý vận hành phải đồng thời thực hiện nhiều vai trò:
Bảo đảm vận hành an toàn các hệ thống kỹ thuật.
Điều phối các nhà thầu dịch vụ.
Kiểm soát rủi ro về phòng cháy chữa cháy.
Hỗ trợ Ban quản trị thực hiện đúng chức năng.
Phối hợp với chủ đầu tư trong các nghĩa vụ còn lại.
Hướng dẫn cư dân tuân thủ nội quy và pháp luật.
Ứng phó với các tình huống khẩn cấp.
Ghi nhận, lưu trữ và quản lý hồ sơ vận hành.
Bảo đảm tuân thủ các quy định pháp luật liên quan.
Điều đó cho thấy đây là một nghề đòi hỏi kiến thức đa ngành. Người quản lý vận hành không chỉ cần hiểu kỹ thuật mà còn phải nắm được pháp luật về nhà ở, xây dựng, phòng cháy chữa cháy, môi trường, lao động, tài chính và kỹ năng quản trị con người.
Chính sự đa ngành này làm cho nghề quản lý vận hành trở thành một mắt xích đặc biệt trong quản trị đô thị hiện đại.
Khoảng cách giữa vai trò và sự ghi nhận
Một nghịch lý đang tồn tại là vai trò của quản lý vận hành ngày càng lớn nhưng mức độ ghi nhận của xã hội đối với nghề vẫn còn khiêm tốn.
Trong nhiều trường hợp, thành công của một tòa nhà được ghi nhận là công lao của chủ đầu tư hoặc đơn vị phát triển dự án, trong khi công sức duy trì chất lượng sống sau khi bàn giao lại ít được nhắc đến.
Sự thiếu ghi nhận này không chỉ là vấn đề về hình ảnh nghề nghiệp mà còn ảnh hưởng đến việc xây dựng các tiêu chuẩn chuyên môn, chính sách đào tạo và cơ chế đãi ngộ. Khi một nghề chưa được nhìn nhận đúng vị trí, việc đầu tư cho chất lượng nguồn nhân lực cũng khó được quan tâm tương xứng.
Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến thị trường quản lý vận hành vẫn chủ yếu cạnh tranh bằng chi phí thay vì bằng chất lượng dịch vụ và năng lực quản trị.
Từ "người giữ tòa nhà" đến "người giữ nhịp đô thị"
Nếu nhìn rộng hơn, mỗi khu chung cư là một tế bào của đô thị. Hàng nghìn khu chung cư hợp thành nhịp sống của cả thành phố.
Bởi vậy, người quản lý vận hành không chỉ đang vận hành một tòa nhà. Họ đang góp phần duy trì sự ổn định của đời sống đô thị.
Khi điện, nước, an ninh, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường và các dịch vụ thiết yếu được duy trì liên tục, người dân mới có thể yên tâm sinh sống và làm việc. Chính sự vận hành thầm lặng ấy tạo nên nền tảng cho một đô thị văn minh, an toàn và phát triển bền vững.
Có thể nói, chủ đầu tư tạo nên công trình, nhưng quản lý vận hành giữ gìn giá trị của công trình; còn cư dân, bằng ý thức và sự hợp tác của mình, tạo nên văn hóa của công trình. Khi ba chủ thể này cùng thực hiện đúng vai trò, chung cư không chỉ là nơi để ở mà trở thành một cộng đồng đáng sống.
Đó cũng là lý do vì sao nghề quản lý vận hành cần được nhìn nhận như một nghề chuyên nghiệp, có chuẩn mực, có hệ thống đào tạo và có cơ chế pháp lý đủ rõ để bảo vệ cả người hành nghề lẫn cộng đồng mà họ đang phục vụ.
 |
| Tác giả: Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn |
NGHỀ "LÀM DÂU TRĂM HỌ"
Góc nhìn từ thực tiễn quản lý vận hành nhà chung cư
1. Một nghề đặc biệt trong hệ sinh thái đô thị
Trong nhiều ngành nghề, trách nhiệm thường được xác định khá rõ theo phạm vi công việc và quan hệ hợp đồng. Tuy nhiên, quản lý vận hành nhà chung cư lại là một ngoại lệ. Đây là nghề mà người hành nghề thường xuyên phải làm việc trong môi trường có nhiều chủ thể cùng tham gia, mỗi chủ thể có quyền, lợi ích và kỳ vọng khác nhau.
Một dự án nhà chung cư sau khi đưa vào sử dụng luôn tồn tại đồng thời ít nhất năm nhóm chủ thể chính:
Chủ đầu tư.
Ban quản trị.
Cư dân.
Đơn vị quản lý vận hành.
Cơ quan quản lý nhà nước.
Mỗi quyết định của đơn vị quản lý vận hành đều có thể tác động đến quyền lợi của nhiều bên. Chính vì vậy, người quản lý vận hành không chỉ cần năng lực chuyên môn mà còn phải có khả năng điều hòa lợi ích, xử lý xung đột và duy trì sự cân bằng trong toàn bộ hệ sinh thái của tòa nhà.
Khái niệm "làm dâu trăm họ" vì thế không đơn thuần là một cách nói dân gian, mà phản ánh đúng bản chất nghề nghiệp: luôn phải lắng nghe, giải thích, phối hợp và chịu áp lực từ nhiều phía.
2. Khi mỗi ngày đều là một bài kiểm tra về năng lực quản trị
Nếu nhìn từ bên ngoài, nhiều người cho rằng công việc của Ban quản lý chỉ xoay quanh lễ tân, bảo vệ, kỹ thuật hay vệ sinh. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy phạm vi công việc rộng hơn rất nhiều.
Một ngày làm việc của người quản lý vận hành có thể bắt đầu bằng việc xử lý phản ánh của cư dân về tiếng ồn, tiếp tục là cuộc họp với Ban quản trị về kế hoạch bảo trì, kiểm tra hệ thống phòng cháy chữa cháy, giải quyết sự cố thang máy, làm việc với nhà thầu kỹ thuật, phối hợp với chủ đầu tư về các hạng mục còn bảo hành và kết thúc bằng việc lập biên bản, lưu trữ hồ sơ hoặc báo cáo cơ quan chức năng.
Điều đáng nói là phần lớn những công việc này diễn ra trong điều kiện áp lực thời gian rất lớn. Một quyết định chậm trễ có thể làm gián đoạn hoạt động của cả tòa nhà; một quyết định vội vàng lại có thể dẫn đến rủi ro pháp lý.
Do đó, quản lý vận hành thực chất là hoạt động quản trị rủi ro liên tục, chứ không chỉ là cung cấp dịch vụ.
3. Thành công ít được nhìn thấy, sai sót lại rất dễ bị nhìn thấy
Đây là một đặc điểm rất riêng của nghề quản lý vận hành.
Khi hệ thống điện hoạt động ổn định, ít ai nhớ đến đội kỹ thuật.
Khi hệ thống phòng cháy chữa cháy luôn sẵn sàng, hầu như không ai quan tâm đến những buổi kiểm tra định kỳ.
Khi môi trường sạch sẽ, an ninh được bảo đảm, cư dân coi đó là điều hiển nhiên.
Nhưng chỉ cần một sự cố nhỏ xảy ra, toàn bộ áp lực lập tức đổ dồn lên đơn vị quản lý vận hành.
Điều này tạo ra một nghịch lý: giá trị của nghề thường được đo bằng những sự cố không xảy ra. Chính vì vậy, thành công của người quản lý vận hành mang tính "phòng ngừa", khó nhìn thấy hơn nhiều so với những ngành nghề tạo ra sản phẩm hữu hình.
Đây cũng là lý do xã hội cần có cách nhìn đầy đủ hơn đối với vai trò của nghề này.
4. Trách nhiệm nghề nghiệp không dừng ở hợp đồng
Một trong những điểm dễ bị hiểu sai là cho rằng đơn vị quản lý vận hành chỉ cần thực hiện đúng các điều khoản trong hợp đồng dịch vụ.
Thực tế không đơn giản như vậy.
Trong môi trường nhà chung cư, nhiều tình huống phát sinh vượt ra ngoài những gì hợp đồng có thể dự liệu. Mưa bão, mất điện, ngập nước, sự cố kỹ thuật, tranh chấp giữa các bên hay các tình huống khẩn cấp về an toàn đều đòi hỏi người quản lý vận hành phải chủ động hành động trong giới hạn pháp luật và chuyên môn.
Điều đó đặt ra yêu cầu rất cao về đạo đức nghề nghiệp. Không ít quyết định được đưa ra không phải vì nghĩa vụ hợp đồng, mà vì trách nhiệm đối với cộng đồng cư dân.
Đây là điểm khác biệt giữa một đơn vị chỉ cung cấp dịch vụ và một đơn vị thực hiện đúng sứ mệnh quản lý vận hành chuyên nghiệp.
5. Ba phẩm chất cốt lõi của người quản lý vận hành
Từ thực tiễn nghề nghiệp, có thể khái quát ba giá trị nền tảng quyết định chất lượng của người quản lý vận hành.
Thứ nhất, Tâm.
Đó là sự tận tâm với công việc, sự tôn trọng cư dân và ý thức bảo vệ an toàn cộng đồng. Người có tâm không bỏ qua những dấu hiệu bất thường dù rất nhỏ, bởi họ hiểu rằng nhiều thảm họa thường bắt đầu từ những chi tiết tưởng như không đáng kể.
Thứ hai, Trí.
Đó là năng lực chuyên môn, khả năng phân tích, hiểu biết pháp luật và kỹ năng quản trị. Trong bối cảnh pháp luật điều chỉnh nhà chung cư ngày càng phức tạp, người quản lý vận hành không thể chỉ dựa vào kinh nghiệm mà phải liên tục cập nhật kiến thức để xử lý đúng thẩm quyền và đúng quy trình.
Thứ ba, Đức.
Đó là sự chính trực, minh bạch và bản lĩnh nghề nghiệp. Người quản lý vận hành thường xuyên đứng trước những áp lực từ nhiều phía. Có những yêu cầu nếu chấp nhận sẽ thuận lợi trước mắt nhưng lại vượt quá giới hạn pháp luật. Chính đạo đức nghề nghiệp giúp họ biết nói "không" với những quyết định có thể gây rủi ro cho cộng đồng hoặc cho chính bản thân mình.
Ba giá trị "Tâm – Trí – Đức" không phải khẩu hiệu, mà là nền tảng để bảo đảm chất lượng quản trị trong môi trường chung cư hiện đại.
6. Từ "người xử lý sự cố" đến "người quản trị cộng đồng"
Một thay đổi đáng chú ý của nghề quản lý vận hành trong những năm gần đây là sự dịch chuyển từ vai trò quản lý kỹ thuật sang quản trị cộng đồng.
Người quản lý vận hành ngày nay không chỉ chịu trách nhiệm đối với hệ thống kỹ thuật mà còn góp phần xây dựng văn hóa ứng xử trong không gian chung. Họ là cầu nối giữa cư dân với Ban quản trị, giữa Ban quản trị với chủ đầu tư và trong nhiều trường hợp còn là đầu mối phối hợp với chính quyền địa phương.
Điều này đòi hỏi các kỹ năng mềm như truyền thông, đàm phán, hòa giải, quản trị xung đột và xử lý khủng hoảng phải được xem trọng không kém kỹ năng kỹ thuật.
7. Một nghề cần được nhìn nhận đúng vị thế
Từ những phân tích trên có thể thấy, quản lý vận hành không còn là hoạt động mang tính hỗ trợ đơn thuần mà đã trở thành một cấu phần quan trọng của quản trị đô thị.
Một đô thị hiện đại không chỉ được đánh giá qua những tòa nhà cao tầng hay hệ thống hạ tầng kỹ thuật, mà còn qua chất lượng vận hành của các công trình sau khi đưa vào sử dụng.
Nếu chủ đầu tư tạo dựng giá trị ban đầu của công trình thì đơn vị quản lý vận hành là lực lượng duy trì giá trị ấy theo thời gian. Nếu cư dân là chủ thể tạo nên văn hóa cộng đồng thì quản lý vận hành chính là người giữ cho cộng đồng ấy vận hành hài hòa, an toàn và ổn định.
Đó cũng là lý do nghề quản lý vận hành cần được nhìn nhận như một nghề chuyên nghiệp, có tiêu chuẩn năng lực, có cơ chế đào tạo, có hệ thống đánh giá chất lượng và có khung pháp lý đủ rõ để bảo vệ cả người hành nghề lẫn lợi ích của cộng đồng.
1. Khi một quyết định nghề nghiệp có thể trở thành trách nhiệm hình sự
Trong nhiều ngành nghề, sai sót có thể dẫn đến thiệt hại kinh tế hoặc trách nhiệm dân sự. Tuy nhiên, đối với quản lý vận hành nhà chung cư, ranh giới giữa một quyết định quản trị và trách nhiệm hình sự đôi khi rất mong manh.
Điều này xuất phát từ đặc thù của nghề. Người quản lý vận hành trực tiếp liên quan đến việc duy trì các điều kiện an toàn của công trình, tổ chức vận hành hệ thống kỹ thuật và phối hợp xử lý các nguy cơ có thể ảnh hưởng đến tính mạng, sức khỏe và tài sản của hàng trăm, thậm chí hàng nghìn cư dân.
Khi một rủi ro đã được nhận diện nhưng không được xử lý, không được cảnh báo hoặc không được lưu vết đầy đủ, trách nhiệm không còn dừng ở phạm vi quản trị nội bộ mà có thể chuyển sang trách nhiệm pháp lý.
Hai vụ việc được nhắc đến trong bài tham luận – Carina Plaza và Osaka Complex – tuy khác nhau về bối cảnh nhưng cùng phản ánh một thông điệp chung: quản trị rủi ro không chỉ là năng lực chuyên môn mà còn là yêu cầu pháp lý bắt buộc.
2. Carina Plaza – bài học về nghĩa vụ hành động
Vụ cháy tại Carina Plaza là một trong những thảm họa nghiêm trọng nhất trong lịch sử quản lý nhà chung cư tại Việt Nam. Thiệt hại về người và tài sản đã để lại hậu quả rất lớn cho xã hội, đồng thời tạo ra nhiều bài học về quản trị an toàn.
Điều đáng suy ngẫm không chỉ nằm ở quy mô của vụ việc mà ở cách pháp luật đánh giá trách nhiệm của những người có liên quan.
Qua vụ việc này có thể rút ra ba nguyên tắc quan trọng.
Thứ nhất, nhận biết rủi ro đồng nghĩa với phát sinh trách nhiệm.
Một khi người quản lý đã biết hoặc phải biết về nguy cơ mất an toàn thì nghĩa vụ của họ không dừng ở việc ghi nhận thông tin mà phải thực hiện các hành động phù hợp trong phạm vi thẩm quyền: báo cáo, kiến nghị, yêu cầu khắc phục, theo dõi và lưu hồ sơ.
Thứ hai, sự im lặng cũng có thể tạo ra trách nhiệm.
Trong quản trị rủi ro, không hành động khi đã nhận diện nguy cơ đôi khi còn nguy hiểm hơn một quyết định sai lầm. Việc chờ đợi đến kỳ báo cáo, thiếu sự đôn đốc hoặc không có hồ sơ chứng minh quá trình cảnh báo đều có thể làm suy yếu khả năng chứng minh rằng nghĩa vụ quản lý đã được thực hiện đầy đủ.
Thứ ba, thời gian đảm nhiệm chức vụ không phải là căn cứ loại trừ trách nhiệm.
Một quan niệm khá phổ biến là người mới nhận nhiệm vụ sẽ ít phải chịu trách nhiệm đối với các tồn tại từ trước. Tuy nhiên, bài học từ Carina cho thấy khi đã tiếp nhận vị trí quản lý, người giữ chức vụ có trách nhiệm đánh giá các rủi ro hiện hữu và có biện pháp xử lý phù hợp trong phạm vi quyền hạn của mình.
Điều pháp luật xem xét không phải là thời gian công tác ngắn hay dài, mà là người có trách nhiệm đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nghề nghiệp hay chưa.
3. Osaka Complex – bài học về giới hạn quyền hạn
Nếu Carina phản ánh trách nhiệm do không hành động đầy đủ thì Osaka Complex lại cho thấy một rủi ro khác: hành động vượt quá thẩm quyền.
Trong môi trường chung cư, xung đột giữa các chủ thể không phải là điều hiếm gặp. Ban quản trị, chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành có thể phát sinh bất đồng về hợp đồng, bàn giao tài sản hoặc phạm vi quản lý.
Điều nguy hiểm là khi các bên tìm cách giải quyết mâu thuẫn bằng những biện pháp không phù hợp với quy định pháp luật.
Bài học quan trọng nhất từ vụ việc này không phải là việc xảy ra một vụ án hình sự, mà là lời cảnh báo về nhận thức pháp luật.
Một quyết định được đưa ra với mục đích "giành lại quyền quản lý" hoặc "bảo vệ quyền lợi của cư dân" vẫn có thể trở thành hành vi vi phạm pháp luật nếu vượt quá thẩm quyền hoặc xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể khác.
Trong quản trị chung cư, thiện chí không thể thay thế tính hợp pháp.
4. Từ quản lý sự cố đến quản trị rủi ro
Hai vụ việc trên cho thấy một thực tế đáng chú ý: nhiều đơn vị vẫn tập trung vào xử lý sự cố sau khi xảy ra thay vì xây dựng hệ thống phòng ngừa.
Trong khi đó, bản chất của quản lý vận hành hiện đại là quản trị rủi ro chủ động.
Điều này đòi hỏi mỗi đơn vị quản lý vận hành phải xây dựng quy trình nhận diện, đánh giá, kiểm soát và theo dõi rủi ro một cách thường xuyên. Hồ sơ kỹ thuật, biên bản kiểm tra, nhật ký bảo trì, văn bản cảnh báo, kiến nghị khắc phục và các tài liệu liên quan không chỉ phục vụ công tác quản lý mà còn là căn cứ chứng minh việc thực hiện đầy đủ trách nhiệm nghề nghiệp.
Có thể nói, trong môi trường pháp lý hiện nay, "không lưu vết" đồng nghĩa với rất khó chứng minh rằng nghĩa vụ đã được thực hiện.
5. Ba lớp trách nhiệm trong quản lý vận hành
Từ góc độ quản trị, trách nhiệm của người quản lý vận hành có thể được nhìn nhận theo ba lớp.
Lớp thứ nhất là trách nhiệm chuyên môn.
Đó là việc bảo đảm các hệ thống kỹ thuật, dịch vụ và quy trình vận hành được thực hiện đúng tiêu chuẩn.
Lớp thứ hai là trách nhiệm pháp lý.
Đó là việc tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật, thực hiện đúng thẩm quyền và lưu giữ đầy đủ hồ sơ, tài liệu liên quan.
Lớp thứ ba là trách nhiệm xã hội.
Đó là trách nhiệm đối với sự an toàn của cộng đồng cư dân. Đây cũng là lớp trách nhiệm có ý nghĩa nhân văn sâu sắc nhất, bởi phía sau mỗi quyết định quản lý là sự bình yên của hàng trăm gia đình.
6. Từ bài học cá nhân đến yêu cầu hoàn thiện chính sách
Nếu chỉ nhìn hai vụ việc như những sai phạm của một số cá nhân thì sẽ rất dễ bỏ qua bản chất của vấn đề.
Điều cần quan tâm hơn là liệu hệ thống quản trị hiện nay đã tạo đủ điều kiện để người quản lý vận hành thực hiện đúng trách nhiệm của mình hay chưa.
Người hành nghề có được đào tạo đầy đủ về pháp luật hay không?
Có bộ tiêu chuẩn nghề nghiệp thống nhất để áp dụng hay chưa?
Quy trình phối hợp giữa Ban quản trị, chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành đã đủ rõ ràng hay chưa?
Cơ chế giám sát, cảnh báo và hỗ trợ chuyên môn có đáp ứng yêu cầu thực tiễn hay không?
Nếu câu trả lời cho những câu hỏi trên vẫn còn nhiều khoảng trống thì trách nhiệm không chỉ thuộc về cá nhân mà còn thuộc về hệ thống quản trị.
Đó cũng chính là lý do cần chuyển từ tư duy "xử lý sau vi phạm" sang tư duy "phòng ngừa bằng chuẩn mực". Một nghề càng liên quan trực tiếp đến an toàn cộng đồng thì càng cần có tiêu chuẩn nghề nghiệp rõ ràng, quy trình thống nhất và cơ chế đào tạo liên tục.
TỪ "LÀM DÂU TRĂM HỌ" ĐẾN KIẾN TẠO CHUẨN MỰC QUẢN TRỊ ĐÔ THỊ
Có một thực tế mà chúng ta không thể phủ nhận: mỗi năm Việt Nam có thêm nhiều khu đô thị mới, nhiều tòa nhà mới, nhiều khu chung cư mới. Điều đó phản ánh tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ và là dấu hiệu tích cực của sự phát triển kinh tế - xã hội.
Tuy nhiên, đô thị không chỉ được tạo nên bởi những công trình được xây dựng, mà còn được quyết định bởi cách những công trình ấy được vận hành sau khi hoàn thành.
Một tòa nhà có thể mất ba đến năm năm để xây dựng, nhưng sẽ tồn tại hàng chục, thậm chí hàng trăm năm sau khi đưa vào sử dụng. Trong suốt vòng đời đó, giá trị của công trình không còn phụ thuộc hoàn toàn vào chủ đầu tư hay nhà thầu xây dựng mà phụ thuộc rất lớn vào chất lượng quản lý vận hành và ý thức của cộng đồng cư dân.
Chính vì vậy, quản lý vận hành không nên được nhìn nhận như một dịch vụ hậu mãi, càng không phải là một hoạt động mang tính hỗ trợ đơn thuần. Đây là một bộ phận của quản trị đô thị, góp phần bảo đảm an toàn, duy trì giá trị tài sản và xây dựng văn hóa cộng đồng.
Qua những phân tích trong chuyên khảo này, có thể rút ra ba nhận định cốt lõi.
Thứ nhất, phần lớn tranh chấp tại nhà chung cư không xuất phát từ sự thiếu thiện chí của các bên mà từ việc thiếu chuẩn mực chung, thiếu sự phân định rõ ràng về quyền hạn, trách nhiệm và cơ chế phối hợp.
Khi mỗi chủ thể hiểu khác nhau về vai trò của mình, khi mỗi dự án áp dụng một quy trình riêng, tranh chấp gần như là điều khó tránh khỏi.
Thứ hai, khung pháp lý hiện nay đã có nhiều bước tiến nhưng vẫn cần tiếp tục được hoàn thiện theo hướng chuẩn hóa nghề quản lý vận hành.
Một nghề liên quan trực tiếp đến an toàn tính mạng, tài sản của hàng triệu cư dân không thể chỉ dừng ở điều kiện hành nghề tối thiểu. Điều ngành cần là một hệ thống tiêu chuẩn nghề nghiệp thống nhất, cơ chế đào tạo liên tục, quy trình vận hành chuẩn và hệ thống đánh giá chất lượng dựa trên các tiêu chí khách quan.
Thứ ba, tương lai của quản lý vận hành không chỉ nằm ở việc hoàn thiện pháp luật mà còn ở chuyển đổi số và đổi mới quản trị.
Trí tuệ nhân tạo, Internet vạn vật (IoT), mô hình thông tin công trình (BIM), bản sao số (Digital Twin), dữ liệu lớn (Big Data) và các nền tảng quản trị thông minh sẽ từng bước thay đổi cách vận hành nhà chung cư. Công nghệ không thay thế con người, nhưng sẽ giúp con người quản trị minh bạch hơn, dự báo rủi ro tốt hơn và ra quyết định chính xác hơn.
Từ góc nhìn đó, chúng tôi cho rằng đã đến lúc cần nhìn nhận quản lý vận hành như một nghề chuyên nghiệp, có vị thế tương xứng trong hệ thống quản trị đô thị hiện đại.
Điều này không chỉ mang ý nghĩa đối với doanh nghiệp quản lý vận hành mà còn liên quan trực tiếp đến lợi ích của cư dân, Ban quản trị, chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước.
Một hệ thống quản trị tốt không được xây dựng trên niềm tin rằng "mọi người đều làm đúng", mà phải được thiết kế để mọi người đều biết mình phải làm gì, được làm gì và chịu trách nhiệm đến đâu.
Đó cũng là tinh thần cốt lõi của quản trị hiện đại.
