Vì sao người hiểu thị trường bất động sản luôn giàu lên, còn người chạy theo sóng thì luôn trả giá? Why Those Who Understand the Real Estate Market Get Rich — While Trend Chasers Always Pay the Price

HIỂU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN – CHÌA KHÓA SỐNG CÒN CỦA NGƯỜI LÀM NGHỀ

Tác giả: Nhà báo Đỗ Văn Hiếu – Luật gia – Chuyên gia Bất động sản

BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG PHẢI CUỘC CHƠI CỦA MAY RỦI

🇻🇳
Bất động sản không phải là cuộc chơi của may mắn.
🇬🇧
Real estate is not a game of luck.
🇻🇳
Đó là cuộc chơi của những người hiểu quy luật thị trường, tôn trọng pháp luật và kiểm soát được dòng tiền.
🇬🇧
It is a game for those who understand market rules, respect the law, and control cash flow.
🇻🇳
Trong hơn ba thập kỷ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, đã có rất nhiều người làm giàu nhanh chóng.
🇬🇧
Over more than three decades of development, many people have become wealthy quickly through Vietnam’s real estate market.
🇻🇳
Nhưng cũng có không ít người mất tất cả chỉ vì thiếu một điều: hiểu thị trường.
🇬🇧
But many have also lost everything due to one missing element: understanding the market.
🇻🇳
Bài viết này không nhằm dạy bạn cách “lướt sóng” hay “đánh nhanh thắng nhanh”.
🇬🇧
This article does not aim to teach you how to flip properties or chase quick wins.
🇻🇳
Bài viết này giúp bạn hiểu vì sao thị trường vận hành như vậy, để từ đó đưa ra quyết định đúng cho từng giai đoạn cuộc đời đầu tư và làm nghề.
🇬🇧
It helps you understand why the market behaves the way it does, so you can make the right decisions at each stage of your professional and investment journey.

BẢN CHẤT CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1. Bất động sản là gì – và vì sao nó khác mọi thị trường khác
🇻🇳
Bất động sản không đơn thuần là nhà hay đất.
🇬🇧
Real estate is not merely houses or land.
🇻🇳
Bất động sản là sự giao thoa giữa kinh tế, tài chính, pháp luật và chính trị.
🇬🇧
It is the intersection of economics, finance, law, and politics.
🇻🇳
Không một thị trường nào khác chịu tác động mạnh mẽ và đa chiều như bất động sản.
🇬🇧
No other market is influenced as strongly and multidimensionally as real estate.
🇻🇳
Một quyết định quy hoạch có thể làm thay đổi vận mệnh cả một khu vực.
🇬🇧
A single planning decision can change the fate of an entire region.
🇻🇳
Một thay đổi về lãi suất có thể đóng băng hoặc kích hoạt cả thị trường.
🇬🇧
A change in interest rates can freeze or activate the entire market.

2. Bất động sản không phải thị trường tự do tuyệt đối
🇻🇳
Khác với hàng hóa tiêu dùng, bất động sản không thể sản xuất vô hạn.
🇬🇧
Unlike consumer goods, real estate cannot be produced infinitely.
🇻🇳
Đất đai là tài nguyên hữu hạn và gắn liền với chủ quyền quốc gia.
🇬🇧
Land is a finite resource tied to national sovereignty.
🇻🇳
Chính vì vậy, Nhà nước luôn giữ vai trò điều tiết trung tâm.
🇬🇧
Therefore, the State always plays a central regulatory role.
🇻🇳
Bất kỳ ai làm bất động sản mà bỏ qua yếu tố này đều đang đánh cược tương lai của mình.
🇬🇧
Anyone who ignores this factor in real estate is gambling with their future.

3. Vai trò của Nhà nước trong thị trường bất động sản
🇻🇳
Nhà nước không tham gia thị trường để kiếm lợi nhuận.
🇬🇧
The State does not participate in the market to seek profit.
🇻🇳
Nhà nước tham gia để đảm bảo ổn định kinh tế và an sinh xã hội.
🇬🇧
The State intervenes to ensure economic stability and social welfare.
🇻🇳
Nếu giá nhà tăng quá nhanh, người dân không thể tiếp cận nhà ở.
🇬🇧
If housing prices rise too fast, citizens cannot access housing.
🇻🇳
Điều đó không chỉ là vấn đề kinh tế, mà là vấn đề xã hội và chính trị.
🇬🇧
That is not only an economic issue, but also a social and political one.

4. Ví dụ thực tế: Vì sao mỗi lần siết tín dụng, thị trường lại chững lại
🇻🇳
Trong thực tế, mỗi lần Nhà nước siết tín dụng bất động sản, thị trường đều phản ứng rất nhanh.
🇬🇧
In practice, every time real estate credit is tightened, the market reacts immediately.
🇻🇳
Nhiều người cho rằng đó là dấu hiệu “xấu”.
🇬🇧
Many people see this as a “negative” sign.
🇻🇳
Nhưng với góc nhìn dài hạn, đó là cơ chế tự bảo vệ của thị trường.
🇬🇧
From a long-term perspective, it is the market’s self-protection mechanism.
🇻🇳
Khi dòng tiền bị kiểm soát, những dự án yếu kém sẽ bị loại bỏ.
🇬🇧
When cash flow is controlled, weak projects are eliminated.
🇻🇳
Chỉ những dự án có pháp lý tốt và nhu cầu thật mới tồn tại.
🇬🇧
Only projects with solid legal status and real demand survive.

5. Bất động sản – nơi hội tụ và thử thách dòng tiền
🇻🇳
Cuối cùng, mọi dòng tiền trong nền kinh tế đều tìm đến bất động sản.
🇬🇧
Ultimately, all money flows in the economy gravitate toward real estate.
🇻🇳
Từ tiền gửi ngân hàng, chứng khoán, sản xuất cho đến tiền số.
🇬🇧
From bank deposits, stocks, manufacturing, to cryptocurrencies.
🇻🇳
Nhưng bất động sản cũng là nơi “đốt tiền” nhanh nhất nếu sử dụng đòn bẩy sai thời điểm.
🇬🇧
But real estate is also where money is burned fastest if leverage is misused.

6. Thông điệp cốt lõi

🇻🇳
Hiểu bản chất thị trường là nền móng của mọi quyết định đúng.
🇬🇧
Understanding market fundamentals is the foundation of all correct decisions.
🇻🇳
Không hiểu bản chất, mọi chiến lược đều chỉ là may rủi.
🇬🇧
Without understanding fundamentals, all strategies become gambles.

LỊCH SỬ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM – CHU KỲ, BONG BÓNG VÀ NHỮNG BÀI HỌC KHÔNG BAO GIỜ CŨ

1. Trước Đổi Mới: Khi bất động sản chưa phải là thị trường
🇻🇳
Trước năm 1986, Việt Nam chưa tồn tại thị trường bất động sản đúng nghĩa.
🇬🇧
Before 1986, Vietnam did not have a true real estate market.
🇻🇳
Nhà ở và đất đai chủ yếu được phân phối theo cơ chế bao cấp.
🇬🇧
Housing and land were mainly allocated under a subsidized system.
🇻🇳
Người dân không mua bán đất, mà được “cấp” hoặc “phân”.
🇬🇧
People did not buy or sell land; it was allocated or assigned.
🇻🇳
Khi không có giao dịch, không có giá cả, thì không thể gọi là thị trường.
🇬🇧
Without transactions and prices, there can be no market.
🇻🇳
Bất động sản lúc này mang tính phúc lợi, không phải tài sản đầu tư.
🇬🇧
Real estate at that time was welfare-based, not an investment asset.

2. Sau Đổi Mới: Khi quyền sử dụng đất trở thành tài sản
🇻🇳
Bước ngoặt lịch sử bắt đầu sau công cuộc Đổi Mới năm 1986.
🇬🇧
A historic turning point came after the Renovation (Đổi Mới) in 1986.
🇻🇳
Luật Đất đai 1993 lần đầu tiên thừa nhận quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng.
🇬🇧
The 1993 Land Law first recognized transferable land-use rights.
🇻🇳
Từ đây, đất đai bắt đầu có giá, và bất động sản bắt đầu có thị trường.
🇬🇧
From then on, land gained value, and real estate became a market.
🇻🇳
Người dân bắt đầu tích lũy tài sản thông qua nhà và đất.
🇬🇧
People began accumulating wealth through housing and land.
🇻🇳
Tuy nhiên, do khung pháp lý còn non trẻ, rủi ro vẫn rất lớn.
🇬🇧
However, with an immature legal framework, risks remained significant.

3. Giai đoạn tăng trưởng đầu tiên và bài học về pháp lý
🇻🇳
Cuối thập niên 1990 và đầu những năm 2000, thị trường bất động sản bắt đầu tăng trưởng mạnh.
🇬🇧
In the late 1990s and early 2000s, the real estate market began to grow rapidly.
🇻🇳
Nhiều người làm giàu từ đất đai, nhưng cũng nhiều tranh chấp phát sinh.
🇬🇧
Many people became wealthy from land, but many disputes also emerged.
🇻🇳
Nguyên nhân chính là giao dịch không đầy đủ pháp lý.
🇬🇧
The main cause was incomplete legal compliance in transactions.
🇻🇳
Bài học đầu tiên của thị trường là: pháp lý luôn đi trước lợi nhuận.
🇬🇧
The market’s first lesson was that legal security must precede profit.

4. Bong bóng 2007–2011: Khi tiền rẻ làm mờ lý trí
🇻🇳
Giai đoạn 2007 đến 2011 được xem là bong bóng bất động sản lớn đầu tiên của Việt Nam.
🇬🇧
The period from 2007 to 2011 is considered Vietnam’s first major real estate bubble.
🇻🇳
Tín dụng tăng trưởng nóng, tiền đổ vào bất động sản với tốc độ chưa từng có.
🇬🇧
Credit expanded rapidly, and money flooded into real estate at unprecedented speed.
🇻🇳
Giá tăng nhanh không phải vì nhu cầu ở thật, mà vì kỳ vọng đầu cơ.
🇬🇧
Prices rose not due to real housing demand, but speculative expectations.
🇻🇳
Khi chính sách tiền tệ đảo chiều, bong bóng bắt đầu vỡ.
🇬🇧
When monetary policy reversed, the bubble began to burst.
🇻🇳
Thị trường rơi vào trạng thái đóng băng kéo dài.
🇬🇧
The market entered a prolonged freeze.

5. Hệ quả của bong bóng: Ai còn trụ lại, ai bị loại bỏ
🇻🇳
Sau bong bóng, nhiều doanh nghiệp bất động sản phá sản hoặc tái cấu trúc.
🇬🇧
After the bubble, many real estate firms went bankrupt or restructured.
🇻🇳
Những người sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức là những người chịu thiệt hại nặng nhất.
🇬🇧
Those who overused financial leverage suffered the most.
🇻🇳
Ngược lại, những người giữ tiền mặt và tài sản pháp lý rõ ràng lại trụ vững.
🇬🇧
In contrast, those holding cash and legally sound assets survived.
🇻🇳
Thị trường bắt đầu thanh lọc tự nhiên.
🇬🇧
The market began a natural cleansing process.

6. Giai đoạn phục hồi và tái cấu trúc sau 2013
🇻🇳
Từ năm 2013 trở đi, thị trường bước vào giai đoạn phục hồi.
🇬🇧
From 2013 onward, the market entered a recovery phase.
🇻🇳
Pháp luật được hoàn thiện hơn, đặc biệt là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản.
🇬🇧
The legal framework improved, especially the Housing Law and Real Estate Business Law.
🇻🇳
Nhu cầu ở thật dần trở thành động lực chính của thị trường.
🇬🇧
Real housing demand gradually became the market’s main driver.
🇻🇳
Doanh nghiệp buộc phải chuyên nghiệp hơn để tồn tại.
🇬🇧
Companies were forced to become more professional to survive.

7. Giai đoạn biến động mới: Khi thị trường trưởng thành hơn
🇻🇳
Những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn biến động phức tạp.
🇬🇧
In recent years, Vietnam’s real estate market has entered a complex volatile phase.
🇻🇳
Dịch bệnh, lạm phát toàn cầu và chính sách tiền tệ thắt chặt đã tác động mạnh.
🇬🇧
Pandemics, global inflation, and tightened monetary policies had strong impacts.
🇻🇳
Tuy nhiên, khác với trước đây, thị trường phản ứng có chọn lọc hơn.
🇬🇧
However, unlike before, the market now reacts more selectively.
🇻🇳
Điều đó cho thấy thị trường đang trưởng thành.
🇬🇧
This indicates that the market is maturing.

8. Bài học xuyên suốt từ lịch sử thị trường
🇻🇳
Thị trường bất động sản luôn vận động theo chu kỳ.
🇬🇧
The real estate market always moves in cycles.
🇻🇳
Không có chu kỳ nào giống chu kỳ nào, nhưng quy luật thì không đổi.
🇬🇧
No cycle is identical, but the rules remain unchanged.
🇻🇳
Ai không học từ lịch sử sẽ lặp lại sai lầm của lịch sử.
🇬🇧
Those who do not learn from history will repeat its mistakes.

9. Thông điệp cốt lõi 
🇻🇳
Lịch sử thị trường không để hoài niệm, mà để soi đường cho quyết định hôm nay.
🇬🇧
Market history is not for nostalgia, but to guide today’s decisions.
🇻🇳
Người hiểu lịch sử thị trường sẽ không ngạc nhiên trước biến động.
🇬🇧
Those who understand market history are not surprised by volatility.
🇻🇳
Và chính họ là người có khả năng tồn tại lâu dài nhất.
🇬🇧
And they are the ones most likely to endure long

CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN – CUNG, CẦU, TÂM LÝ & DÒNG TIỀN

Vì sao thị trường luôn lặp lại, và vì sao số đông luôn đi sai thời điểm

1. Chu kỳ là bản chất, không phải sự cố
🇻🇳
Chu kỳ không phải là tai nạn của thị trường bất động sản.
🇬🇧
Cycles are not accidents of the real estate market.
🇻🇳
Chu kỳ là bản chất tự nhiên của mọi thị trường tài sản.
🇬🇧
Cycles are the natural nature of all asset markets.
🇻🇳
Bất động sản, chứng khoán hay tài chính đều không thể đi lên mãi mãi.
🇬🇧
Real estate, stocks, or finance cannot rise forever.
🇻🇳
Vấn đề không phải là chu kỳ có xảy ra hay không, mà là khi nào và ở mức độ nào.
🇬🇧
The question is not whether cycles occur, but when and to what extent.

2. Bốn giai đoạn cơ bản của chu kỳ bất động sản
🇻🇳
Mọi chu kỳ bất động sản đều vận hành qua bốn giai đoạn cơ bản.
🇬🇧
Every real estate cycle operates through four basic phases.
Giai đoạn 1: Phục hồi
🇻🇳
Giai đoạn phục hồi bắt đầu khi thị trường vừa trải qua suy thoái.
🇬🇧
The recovery phase begins after a market downturn.
🇻🇳
Giá vẫn thấp, giao dịch ít, tâm lý còn dè dặt.
🇬🇧
Prices remain low, transactions are limited, and sentiment is cautious.
🇻🇳
Đây là lúc người có hiểu biết bắt đầu hành động.
🇬🇧
This is when knowledgeable players begin to act.
Giai đoạn 2: Tăng trưởng
🇻🇳
Tăng trưởng bắt đầu khi niềm tin thị trường quay trở lại.
🇬🇧
Growth starts when market confidence returns.
🇻🇳
Nhu cầu thật gia tăng, tín dụng được nới lỏng.
🇬🇧
Real demand increases, and credit loosens.
🇻🇳
Giá tăng ổn định và bền vững.
🇬🇧
Prices rise steadily and sustainably.
Giai đoạn 3: Tăng nóng
🇻🇳
Tăng nóng xảy ra khi tâm lý đám đông lấn át lý trí.
🇬🇧
Overheating occurs when crowd psychology overrides rationality.
🇻🇳
Mọi người mua vì sợ bỏ lỡ cơ hội.
🇬🇧
People buy out of fear of missing out.
🇻🇳
Giá tăng nhanh hơn giá trị thực.
🇬🇧
Prices rise faster than intrinsic value.
Giai đoạn 4: Điều chỉnh
🇻🇳
Điều chỉnh là giai đoạn thị trường tự cân bằng lại.
🇬🇧
Correction is the phase where the market rebalances itself.
🇻🇳
Thanh khoản giảm, giá chững hoặc giảm.
🇬🇧
Liquidity drops, prices stagnate or fall.
🇻🇳
Đây là lúc thị trường thanh lọc người tham gia.
🇬🇧
This is when the market filters participants.

3. Cung và cầu – nền móng của mọi chu kỳ
🇻🇳
Giá bất động sản tăng không phải vì ai đó muốn giá tăng.
🇬🇧
Real estate prices rise not because someone wants them to.
🇻🇳
Giá tăng vì cầu vượt cung trong một giai đoạn nhất định.
🇬🇧
Prices rise because demand exceeds supply at a given time.
🇻🇳
Ngược lại, khi cung vượt cầu, thị trường buộc phải điều chỉnh.
🇬🇧
Conversely, when supply exceeds demand, the market must correct.

4. Cầu ở thật và cầu đầu cơ – hai lực kéo trái chiều
🇻🇳
Cầu ở thật là nền tảng bền vững nhất của thị trường.
🇬🇧
Real housing demand is the most sustainable foundation of the market.
🇻🇳
Cầu đầu cơ tạo sóng, nhưng cũng tạo bong bóng.
🇬🇧
Speculative demand creates waves but also bubbles.
🇻🇳
Khi cầu đầu cơ chiếm ưu thế, rủi ro hệ thống tăng cao.
🇬🇧
When speculation dominates, systemic risk rises.

5. Tâm lý thị trường – yếu tố nguy hiểm nhất
🇻🇳
Tâm lý thị trường thường đi trước dữ liệu thực tế.
🇬🇧
Market sentiment often precedes actual data.
🇻🇳
Khi mọi người tin rằng giá sẽ tăng, họ mua bằng mọi giá.
🇬🇧
When people believe prices will rise, they buy at any cost.
🇻🇳
Và khi niềm tin đảo chiều, họ bán bằng mọi giá.
🇬🇧
When confidence reverses, they sell at any cost.
🇻🇳
Đây là lý do vì sao số đông thường mua ở đỉnh và bán ở đáy.
🇬🇧
This is why the majority buy at peaks and sell at bottoms.

6. Vai trò của dòng tiền trong chu kỳ bất động sản
🇻🇳
Chu kỳ bất động sản không thể tách rời dòng tiền.
🇬🇧
Real estate cycles cannot be separated from cash flow.
🇻🇳
Khi tiền rẻ, tài sản tăng giá.
🇬🇧
When money is cheap, assets rise.
🇻🇳
Khi tiền đắt, tài sản điều chỉnh.
🇬🇧
When money is expensive, assets correct.
🇻🇳
Lãi suất chính là công tắc của chu kỳ.
🇬🇧
Interest rates are the switch of the cycle.

7. Ví dụ thực tế: Vì sao thị trường đóng băng khi lãi suất tăng
🇻🇳
Khi lãi suất tăng cao, chi phí vốn của nhà đầu tư tăng mạnh.
🇬🇧
When interest rates rise, investors’ capital costs surge.
🇻🇳
Người mua ở thật trì hoãn quyết định.
🇬🇧
End-users delay decisions.
🇻🇳
Thanh khoản giảm là hệ quả tất yếu.
🇬🇧
Liquidity decline is inevitable.
🇻🇳
Đây không phải là khủng hoảng, mà là giai đoạn điều chỉnh cần thiết.
🇬🇧
This is not a crisis, but a necessary correction phase.

8. Chu kỳ không giết người – sai lầm mới giết người
🇻🇳
Chu kỳ không làm ai phá sản.
🇬🇧
Cycles do not bankrupt people.
🇻🇳
Sai lầm trong việc sử dụng đòn bẩy mới là nguyên nhân chính.
🇬🇧
Mistakes in leverage usage are the main cause.
🇻🇳
Người hiểu chu kỳ sẽ dùng đòn bẩy đúng thời điểm.
🇬🇧
Those who understand cycles use leverage at the right time.

9. Thông điệp cốt lõi

🇻🇳
Chu kỳ là người thầy nghiêm khắc nhất của thị trường.
🇬🇧
Cycles are the strictest teachers of the market.
🇻🇳
Người học được từ chu kỳ sẽ tồn tại lâu dài.
🇬🇧
Those who learn from cycles endure.
🇻🇳
Người chống lại chu kỳ sẽ bị loại bỏ.
🇬🇧
Those who fight cycles are eliminated.

TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG – CHỨNG KHOÁN – TIỀN SỐ & MỐI QUAN HỆ VỚI BẤT ĐỘNG SẢN

Dòng tiền đi đâu, thị trường đi theo đó

1. Bất động sản không đứng một mình trong nền kinh tế
🇻🇳
Bất động sản không vận hành độc lập.
🇬🇧
Real estate does not operate independently.
🇻🇳
Nó luôn gắn chặt với hệ thống tài chính và dòng tiền toàn nền kinh tế.
🇬🇧
It is tightly connected to the financial system and economy-wide cash flows.
🇻🇳
Muốn hiểu bất động sản, phải hiểu tiền đang đi đâu.
🇬🇧
To understand real estate, you must understand where money is flowing.

2. Ngân hàng – “trạm trung chuyển” của dòng tiền bất động sản
🇻🇳
Ngân hàng là kênh dẫn vốn quan trọng nhất của thị trường bất động sản.
🇬🇧
Banks are the most important capital channel for real estate markets.
🇻🇳
Tín dụng ngân hàng quyết định tốc độ nóng – lạnh của thị trường.
🇬🇧
Bank credit determines how hot or cold the market becomes.
🇻🇳
Khi ngân hàng nới lỏng tín dụng, bất động sản có thêm nhiên liệu để tăng trưởng.
🇬🇧
When banks loosen credit, real estate gains fuel for growth.
🇻🇳
Khi ngân hàng siết tín dụng, thị trường lập tức chậm lại.
🇬🇧
When banks tighten credit, the market slows immediately.

3. Lãi suất – công tắc bật tắt chu kỳ
🇻🇳
Lãi suất là yếu tố nhạy cảm nhất đối với bất động sản.
🇬🇧
Interest rates are the most sensitive factor for real estate.
🇻🇳
Lãi suất thấp khuyến khích vay vốn, đầu tư và mua nhà.
🇬🇧
Low interest rates encourage borrowing, investing, and home buying.
🇻🇳
Lãi suất cao làm chi phí vốn tăng mạnh.
🇬🇧
High interest rates significantly raise capital costs.
🇻🇳
Khi chi phí vốn vượt khả năng sinh lời, thị trường buộc phải điều chỉnh.
🇬🇧
When capital costs exceed returns, the market must correct.

4. Ví dụ thực tế: Vì sao thị trường chững lại khi lãi suất tăng
🇻🇳
Trong thực tế, mỗi chu kỳ tăng lãi suất đều khiến giao dịch bất động sản giảm.
🇬🇧
In practice, every interest rate hike cycle reduces real estate transactions.
🇻🇳
Người mua để ở trì hoãn quyết định vì áp lực trả nợ.
🇬🇧
End-users delay decisions due to repayment pressure.
🇻🇳
Nhà đầu tư giảm sử dụng đòn bẩy.
🇬🇧
Investors reduce leverage usage.
🇻🇳
Thanh khoản giảm là hệ quả tất yếu.
🇬🇧
Liquidity decline is inevitable.

5. Chứng khoán – “phòng chờ” của dòng tiền
🇻🇳
Chứng khoán thường là nơi dòng tiền thử nghiệm trước khi vào bất động sản.
🇬🇧
Stock markets often serve as a testing ground for capital before real estate.
🇻🇳
Khi chứng khoán tăng mạnh, một phần lợi nhuận sẽ tìm đến bất động sản.
🇬🇧
When stocks surge, part of the profits flow into real estate.
🇻🇳
Ngược lại, khi chứng khoán biến động mạnh, dòng tiền có xu hướng phòng thủ.
🇬🇧
Conversely, when stocks are volatile, capital turns defensive.

6. Mối liên hệ giữa thị trường chứng khoán và bất động sản
🇻🇳
Chứng khoán phản ánh kỳ vọng ngắn hạn.
🇬🇧
Stocks reflect short-term expectations.
🇻🇳
Bất động sản phản ánh niềm tin dài hạn.
🇬🇧
Real estate reflects long-term confidence.
🇻🇳
Khi niềm tin kinh tế dài hạn suy yếu, bất động sản sẽ chậm lại dù chứng khoán có thể hồi phục trước.
🇬🇧
When long-term economic confidence weakens, real estate slows even if stocks recover earlier.

7. Tiền số – yếu tố mới trong dòng chảy tài sản
🇻🇳
Tiền số là hiện tượng mới trong hệ sinh thái tài chính toàn cầu.
🇬🇧
Cryptocurrencies are a new phenomenon in the global financial ecosystem.
🇻🇳
Tiền số mang tính đầu cơ cao và biến động mạnh.
🇬🇧
Crypto assets are highly speculative and volatile.
🇻🇳
Trong nhiều giai đoạn, lợi nhuận từ tiền số được rút ra và đổ vào bất động sản.
🇬🇧
In many periods, crypto profits are withdrawn and redirected into real estate.

8. Vì sao bất động sản thường là “bến đỗ cuối” của dòng tiền
🇻🇳
So với chứng khoán và tiền số, bất động sản có tính hữu hình cao.
🇬🇧
Compared to stocks and crypto, real estate is tangible.
🇻🇳
Bất động sản gắn với nhu cầu ở thật và sử dụng thực tế.
🇬🇧
It is tied to real housing and usage needs.
🇻🇳
Đó là lý do dòng tiền dài hạn thường quay về bất động sản.
🇬🇧
That is why long-term capital often returns to real estate.

9. Rủi ro khi hiểu sai mối quan hệ tài chính – bất động sản
🇻🇳
Nhiều người nhầm lẫn giữa dòng tiền ngắn hạn và xu hướng dài hạn.
🇬🇧
Many confuse short-term cash flows with long-term trends.
🇻🇳
Họ mua bất động sản khi tiền đang bị siết chặt.
🇬🇧
They buy real estate when money is tightening.
🇻🇳
Và bán ra khi tiền bắt đầu quay trở lại.
🇬🇧
And sell when capital begins returning.
🇻🇳
Đây là sai lầm phổ biến nhất của nhà đầu tư thiếu hiểu biết.
🇬🇧
This is the most common mistake of uninformed investors.

10. Nguyên tắc tài chính cốt lõi cho người làm bất động sản
🇻🇳
Không đầu tư khi không hiểu chi phí vốn của mình.
🇬🇧
Do not invest without understanding your cost of capital.
🇻🇳
Không dùng đòn bẩy cao trong giai đoạn tiền đắt.
🇬🇧
Do not use high leverage when money is expensive.
🇻🇳
Luôn chuẩn bị kịch bản xấu nhất trước khi kỳ vọng điều tốt nhất.
🇬🇧
Always prepare for the worst before expecting the best.

11. Thông điệp cốt lõi của

🇻🇳
Bất động sản không chạy theo tin đồn, mà chạy theo dòng tiền.
🇬🇧
Real estate does not run on rumors, but on cash flow.
🇻🇳
Người hiểu tài chính sẽ đi trước thị trường.
🇬🇧
Those who understand finance move ahead of the market.
🇻🇳
Người không hiểu tài chính sẽ luôn chạy theo sau.
🇬🇧
Those who do not understand finance will always lag behind.

PHÁP LUẬT, CHÍNH SÁCH & VAI TRÒ ĐIỀU TIẾT CỦA NHÀ NƯỚC TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Vì sao người hiểu luật luôn đi trước, còn người xem nhẹ luật luôn trả giá

1. Pháp luật không phải rào cản, mà là khung an toàn của thị trường
🇻🇳
Nhiều người làm bất động sản xem pháp luật như một rào cản.
🇬🇧
Many real estate practitioners view law as an obstacle.
🇻🇳
Thực tế, pháp luật chính là khung an toàn để thị trường vận hành bền vững.
🇬🇧
In reality, law is the safety framework that allows the market to operate sustainably.
🇻🇳
Không có pháp luật, thị trường sẽ rơi vào hỗn loạn và đầu cơ cực đoan.
🇬🇧
Without law, the market would descend into chaos and extreme speculation.

2. Vì sao Nhà nước bắt buộc phải điều tiết bất động sản
🇻🇳
Bất động sản gắn trực tiếp với quyền lợi sống còn của người dân.
🇬🇧
Real estate is directly tied to citizens’ fundamental living needs.
🇻🇳
Giá nhà tăng quá nhanh không chỉ gây bất ổn kinh tế mà còn gây bất ổn xã hội.
🇬🇧
Rapid housing price increases cause not only economic instability but also social instability.
🇻🇳
Do đó, Nhà nước không thể “thả nổi” thị trường bất động sản.
🇬🇧
Therefore, the State cannot fully deregulate the real estate market.

3. Luật Đất đai – trụ cột của toàn bộ thị trường
🇻🇳
Luật Đất đai là nền tảng pháp lý quan trọng nhất của bất động sản Việt Nam.
🇬🇧
The Land Law is the most important legal foundation of Vietnam’s real estate market.
🇻🇳
Mọi giao dịch, dự án, quy hoạch đều xoay quanh quyền sử dụng đất.
🇬🇧
All transactions, projects, and planning revolve around land-use rights.
🇻🇳
Khi Luật Đất đai thay đổi, thị trường luôn có phản ứng rõ rệt.
🇬🇧
Whenever the Land Law changes, the market reacts noticeably.

4. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản – bảo vệ người mua
🇻🇳
Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản ra đời để bảo vệ người mua.
🇬🇧
The Housing Law and Real Estate Business Law were enacted to protect buyers.
🇻🇳
Các quy định về điều kiện mở bán nhằm giảm rủi ro cho thị trường.
🇬🇧
Sales condition regulations aim to reduce market risks.
🇻🇳
Dự án càng minh bạch pháp lý, niềm tin thị trường càng cao.
🇬🇧
The clearer a project’s legal status, the higher market confidence becomes.

5. Chính sách – công cụ điều chỉnh nhịp điệu thị trường
🇻🇳
Chính sách không nhằm triệt tiêu thị trường, mà nhằm điều chỉnh nhịp điệu.
🇬🇧
Policies are not meant to eliminate the market, but to regulate its pace.
🇻🇳
Khi thị trường quá nóng, chính sách sẽ hạ nhiệt.
🇬🇧
When the market overheats, policies cool it down.
🇻🇳
Khi thị trường suy yếu, chính sách sẽ hỗ trợ phục hồi.
🇬🇧
When the market weakens, policies support recovery.

6. Ví dụ thực tế: Tác động của chính sách tín dụng đến thị trường
🇻🇳
Mỗi lần Nhà nước kiểm soát tín dụng bất động sản, thị trường lập tức chậm lại.
🇬🇧
Every time the State tightens real estate credit, the market slows immediately.
🇻🇳
Những nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao chịu áp lực lớn nhất.
🇬🇧
Highly leveraged investors face the greatest pressure.
🇻🇳
Ngược lại, người mua ở thật ít bị ảnh hưởng hơn.
🇬🇧
In contrast, end-users are less affected.

7. Quy hoạch – yếu tố pháp lý dài hạn
🇻🇳
Quy hoạch không tạo ra giá trị ngay lập tức, nhưng tạo ra giá trị dài hạn.
🇬🇧
Planning does not create immediate value, but long-term value.
🇻🇳
Những khu vực có quy hoạch đồng bộ sẽ phát triển bền vững hơn.
🇬🇧
Areas with synchronized planning develop more sustainably.
🇻🇳
Mua bất động sản không theo quy hoạch là mua rủi ro.
🇬🇧
Buying real estate without considering planning is buying risk.

8. Trách nhiệm của người làm nghề trước pháp luật
🇻🇳
Người làm bất động sản không chỉ chịu trách nhiệm với khách hàng.
🇬🇧
Real estate professionals are not responsible only to clients.
🇻🇳
Họ còn chịu trách nhiệm trước pháp luật và xã hội.
🇬🇧
They are also responsible before the law and society.
🇻🇳
Tư vấn sai pháp lý có thể gây thiệt hại nghiêm trọng.
🇬🇧
Incorrect legal advice can cause serious damage.

9. Hiểu luật để đi trước thị trường
🇻🇳
Người hiểu luật không sợ thay đổi chính sách.
🇬🇧
Those who understand the law are not afraid of policy changes.
🇻🇳
Họ đọc được tín hiệu từ dự thảo, không chờ văn bản ban hành.
🇬🇧
They read signals from drafts, not just final documents.
🇻🇳
Vì vậy, họ luôn đi trước thị trường một bước.
🇬🇧
Therefore, they stay one step ahead of the market.

10. Thông điệp cốt lõi

🇻🇳
Pháp luật không giết thị trường, mà cứu thị trường.
🇬🇧
Law does not kill the market; it saves it.
🇻🇳
Người xem nhẹ pháp luật sẽ bị thị trường loại bỏ.
🇬🇧
Those who disregard the law will be eliminated by the market.
🇻🇳
Người tôn trọng pháp luật sẽ tồn tại lâu dài.
🇬🇧
Those who respect the law will endure.

CHIẾN LƯỢC HÀNH ĐỘNG CHO TỪNG CHỦ THỂ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Mua để ở – Đầu tư – Môi giới – Doanh nghiệp: mỗi vai trò, một chiến lược

1. Không có chiến lược chung cho tất cả
🇻🇳
Không tồn tại một chiến lược bất động sản đúng cho mọi người.
🇬🇧
There is no single real estate strategy that fits everyone.
🇻🇳
Chiến lược đúng phải phù hợp với vai trò, nguồn lực và mục tiêu.
🇬🇧
The right strategy must match one’s role, resources, and goals.
🇻🇳
Nhầm lẫn vai trò sẽ dẫn đến sai lầm chiến lược.
🇬🇧
Confusing roles leads to strategic mistakes.

2. Chiến lược cho NGƯỜI MUA ĐỂ Ở
Ưu tiên an toàn và phù hợp dài hạn
🇻🇳
Người mua để ở không nên hành động như nhà đầu tư lướt sóng.
🇬🇧
End-users should not act like short-term speculators.
🇻🇳
Mục tiêu chính là nơi ở ổn định, không phải lợi nhuận ngắn hạn.
🇬🇧
The primary goal is stable living, not short-term profit.
🇻🇳
Pháp lý rõ ràng và hạ tầng hiện hữu là ưu tiên hàng đầu.
🇬🇧
Clear legal status and existing infrastructure are top priorities.
Thời điểm phù hợp cho người mua để ở
🇻🇳
Giai đoạn thị trường điều chỉnh là thời điểm tốt cho người mua để ở.
🇬🇧
Market correction phases are good times for end-users.
🇻🇳
Giá hợp lý hơn và khả năng thương lượng cao hơn.
🇬🇧
Prices are more reasonable and negotiation power is higher.
🇻🇳
Không nên mua vì tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội.
🇬🇧
Do not buy out of fear of missing out.

3. Chiến lược cho NHÀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN
Kỷ luật quan trọng hơn lợi nhuận
🇻🇳
Nhà đầu tư cá nhân cần kỷ luật cao hơn sự tham lam.
🇬🇧
Individual investors need discipline more than greed.
🇻🇳
Không phải mọi giai đoạn thị trường đều phù hợp để mua.
🇬🇧
Not every market phase is suitable for buying.
🇻🇳
Biết khi nào không hành động là một lợi thế lớn.
🇬🇧
Knowing when not to act is a major advantage.
Quản trị đòn bẩy tài chính
🇻🇳
Đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi.
🇬🇧
Financial leverage is a double-edged sword.
🇻🇳
Dùng đòn bẩy cao trong giai đoạn tiền rẻ có thể tạo lợi nhuận nhanh.
🇬🇧
High leverage during cheap money periods can generate quick gains.
🇻🇳
Nhưng dùng đòn bẩy cao khi tiền đắt là tự đặt mình vào rủi ro.
🇬🇧
But high leverage during expensive money periods invites risk.

4. Chiến lược cho MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Môi giới là người tư vấn, không chỉ là người bán
🇻🇳
Môi giới giỏi không chỉ bán sản phẩm, mà bán giải pháp.
🇬🇧
Good brokers sell solutions, not just products.
🇻🇳
Hiểu thị trường giúp môi giới tư vấn đúng thời điểm.
🇬🇧
Understanding the market enables timely advice.
🇻🇳
Uy tín quan trọng hơn doanh số ngắn hạn.
🇬🇧
Credibility matters more than short-term sales.
Hành xử của môi giới trong thị trường khó khăn
🇻🇳
Thị trường khó khăn là lúc uy tín được kiểm chứng.
🇬🇧
Difficult markets test credibility.
🇻🇳
Không thổi giá, không hứa hẹn sai sự thật.
🇬🇧
No price hype, no false promises.
🇻🇳
Khách hàng hôm nay có thể là nhà đầu tư lớn của ngày mai.
🇬🇧
Today’s clients may be tomorrow’s major investors.

5. Chiến lược cho DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN
Doanh nghiệp phải đi trước chu kỳ
🇻🇳
Doanh nghiệp bất động sản không thể chạy theo thị trường.
🇬🇧
Real estate enterprises cannot chase the market.
🇻🇳
Chuẩn bị quỹ đất và pháp lý trong giai đoạn trầm lắng là chiến lược khôn ngoan.
🇬🇧
Preparing land banks and legal frameworks during downturns is wise.
🇻🇳
Khi thị trường phục hồi, doanh nghiệp đã sẵn sàng triển khai.
🇬🇧
When the market recovers, enterprises are ready to launch.
Quản trị dòng tiền và rủi ro
🇻🇳
Doanh nghiệp sống sót là doanh nghiệp kiểm soát được dòng tiền.
🇬🇧
Survivors are enterprises that control cash flow.
🇻🇳
Tăng trưởng nóng nhưng mất thanh khoản là con đường ngắn nhất dẫn đến khủng hoảng.
🇬🇧
Rapid growth with poor liquidity leads fastest to crisis.

6. Ví dụ thực tế: Ai sống sót sau mỗi chu kỳ
🇻🇳
Sau mỗi chu kỳ, những người còn lại thường là người thận trọng.
🇬🇧
After each cycle, survivors are usually the cautious ones.
🇻🇳
Họ không phải người kiếm nhiều tiền nhất ở đỉnh.
🇬🇧
They are not the ones who made the most money at peaks.
🇻🇳
Họ là người không mất tất cả khi thị trường đảo chiều.
🇬🇧
They are the ones who did not lose everything when the market turned.

7. Nguyên tắc hành động cốt lõi
🇻🇳
Hiểu vai trò của mình trước khi hiểu thị trường.
🇬🇧
Understand your role before understanding the market.
🇻🇳
Hành động theo chu kỳ, không theo cảm xúc.
🇬🇧
Act according to cycles, not emotions.
🇻🇳
Bảo toàn vốn quan trọng hơn tối đa hóa lợi nhuận.
🇬🇧
Capital preservation matters more than profit maximization.

8. Thông điệp cốt lõi

🇻🇳
Chiến lược đúng giúp bạn không chỉ tồn tại, mà còn phát triển bền vững.
🇬🇧
The right strategy helps you not only survive but thrive sustainably.
🇻🇳
Sai chiến lược sẽ khiến bạn trả giá dù thị trường có tăng.
🇬🇧
Wrong strategies make you pay even in rising markets.

KẾT LUẬN

BẢN ĐỒ TƯ DUY TỔNG HỢP & TRIẾT LÝ SỐNG LÂU VỚI NGHỀ BẤT ĐỘNG SẢN

Không chạy nhanh nhất, mà đi xa nhất

1. Hiểu thị trường là hiểu chính mình
🇻🇳
Hiểu thị trường bất động sản trước hết là hiểu chính mình.
🇬🇧
Understanding the real estate market first means understanding yourself.
🇻🇳
Hiểu khẩu vị rủi ro, nguồn lực tài chính và mục tiêu dài hạn.
🇬🇧
Understand your risk appetite, financial resources, and long-term goals.
🇻🇳
Người không hiểu mình sẽ luôn bị thị trường dẫn dắt.
🇬🇧
Those who don’t understand themselves will always be driven by the market.

2. Bản đồ tư duy tổng hợp của thị trường bất động sản
🇻🇳
Thị trường bất động sản vận hành trên bốn trụ cột lớn.
🇬🇧
The real estate market operates on four major pillars.
🇻🇳
Một là chu kỳ – quy luật lên xuống mang tính tất yếu.
🇬🇧
First is cycles – inevitable ups and downs.
🇻🇳
Hai là dòng tiền – yếu tố quyết định tốc độ và biên độ biến động.
🇬🇧
Second is cash flow – determining speed and volatility.
🇻🇳
Ba là pháp luật – khung an toàn của thị trường.
🇬🇧
Third is law – the market’s safety framework.
🇻🇳
Bốn là con người – tâm lý, hành vi và đạo đức nghề nghiệp.
🇬🇧
Fourth is people – psychology, behavior, and professional ethics.

3. Chu kỳ sẽ lặp lại, nhưng người thành công thì khác
🇻🇳
Chu kỳ thị trường sẽ luôn lặp lại dưới những hình thức khác nhau.
🇬🇧
Market cycles will always repeat in different forms.
🇻🇳
Nhưng người thành công không lặp lại sai lầm cũ.
🇬🇧
But successful people do not repeat old mistakes.
🇻🇳
Họ học từ chu kỳ, chứ không chống lại chu kỳ.
🇬🇧
They learn from cycles, rather than fighting them.

4. Tiền có thể kiếm lại, uy tín thì không
🇻🇳
Trong bất động sản, tiền có thể mất rồi kiếm lại.
🇬🇧
In real estate, money can be lost and earned again.
🇻🇳
Nhưng uy tín mất đi rất khó phục hồi.
🇬🇧
But once credibility is lost, it is very hard to recover.
🇻🇳
Người làm nghề lâu dài là người đặt uy tín lên trên lợi nhuận ngắn hạn.
🇬🇧
Long-term professionals place credibility above short-term profit.

5. Đạo đức nghề nghiệp là lợi thế cạnh tranh bền vững
🇻🇳
Đạo đức không phải khái niệm trừu tượng trong bất động sản.
🇬🇧
Ethics are not abstract concepts in real estate.
🇻🇳
Đó là khả năng nói đúng sự thật, dù điều đó làm mất một giao dịch.
🇬🇧
It is the ability to tell the truth, even if it costs a deal.
🇻🇳
Khách hàng được bảo vệ hôm nay sẽ quay lại trong tương lai.
🇬🇧
Clients protected today will return in the future.

6. Chiến thắng lớn nhất là còn ở lại sau nhiều chu kỳ
🇻🇳
Chiến thắng lớn nhất không phải là kiếm nhiều tiền trong một chu kỳ.
🇬🇧
The greatest victory is not making the most money in one cycle.
🇻🇳
Chiến thắng lớn nhất là vẫn còn đứng vững sau nhiều chu kỳ.
🇬🇧
The greatest victory is remaining standing after many cycles.
🇻🇳
Người còn ở lại sẽ có cơ hội tiếp theo.
🇬🇧
Those who stay have future opportunities.

7. Tư duy dài hạn – nền tảng của mọi quyết định đúng
🇻🇳
Bất động sản là cuộc chơi của tư duy dài hạn.
🇬🇧
Real estate is a long-term game.
🇻🇳
Mọi quyết định ngắn hạn đều phải đặt trong bức tranh dài hạn.
🇬🇧
Every short-term decision must fit into a long-term picture.
🇻🇳
Ai chỉ nhìn lợi nhuận trước mắt sẽ sớm cạn nguồn lực.
🇬🇧
Those who only chase immediate profits will quickly exhaust resources.

8. Thông điệp cuối cùng gửi đến người làm nghề
🇻🇳
Nếu bạn chọn bất động sản là nghề, hãy học để hiểu thị trường.
🇬🇧
If you choose real estate as a profession, learn to understand the market.
🇻🇳
Hãy học tài chính để không bị dòng tiền cuốn đi.
🇬🇧
Learn finance so cash flows don’t sweep you away.
🇻🇳
Hãy học pháp luật để không trả giá vì thiếu hiểu biết.
🇬🇧
Learn law to avoid paying the price of ignorance.
🇻🇳
Và hãy giữ đạo đức để không đánh mất chính mình.
🇬🇧
And uphold ethics so you do not lose yourself.

9. LỜI KẾT
🇻🇳
Bất động sản không dành cho người nóng vội.
🇬🇧
Real estate is not for the impatient.
🇻🇳
Nhưng luôn dành chỗ cho người kiên trì và hiểu biết.
🇬🇧
But it always welcomes the patient and knowledgeable.
🇻🇳
Khi bạn hiểu thị trường, bạn không còn sợ thị trường.
🇬🇧
When you understand the market, you no longer fear it.
🇻🇳
Và khi đó, bạn thật sự làm chủ cuộc chơi.
🇬🇧
And then, you truly master the game.

Liên hệ đăng ký học và thi lấy chứng chỉ hành nghề môi giới ở TP HCM LH: 0932074939 NB. Đỗ Hiếu 

CHI TIẾT

TRÌNH TỰ TỔNG QUÁT DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ - THE MASTER SEQUENCE OF URBAN DEVELOPMENT PROJECTS

TRÌNH TỰ TỔNG QUÁT DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ

Hệ điều hành pháp lý – quy hoạch – tài chính – xây dựng cho nhà đầu tư tư nhân

THE MASTER SEQUENCE OF URBAN DEVELOPMENT PROJECTS

A Legal – Planning – Financial – Construction Operating System for Private Investors

Một dự án đô thị không thất bại vì thiếu tiền  mà vì đi sai trình tự.

A project does not fail for lack of capital but for walking the wrong sequence.

👤 TÁC GIẢ (AUTHOR): ĐỖ VĂN HIẾU

Nhà báo – Luật gia – Chuyên gia Bất động sản. 

DO VAN HIEU: Journalist – Jurist – Real Estate Expert. 

LỜI MỞ ĐẦU

Khi một dự án đô thị bắt đầu bằng pháp luật – và kết thúc bằng niềm tin

INTRODUCTION

When an urban project begins with law – and ends with trust

Tôi viết cuốn sách này trong những đêm rất dài.

I wrote this book during very long nights.

Không phải vì tôi thiếu việc để làm.

Not because I lacked work.

Mà vì tôi đã chứng kiến quá nhiều dự án chết trong im lặng.

But because I had witnessed too many projects die in silence.

Có dự án chết vì một dòng quy hoạch.

Some projects died because of a single planning line.

Có dự án chết vì một quyết định hành chính đến muộn.

Some died because of a delayed administrative decision.

Có dự án chết vì một điều luật bị hiểu sai.

Some died because one article of law was misunderstood.

Và cũng có dự án chết chỉ vì đi sai trình tự.

And some died simply because they walked the wrong sequence.

Tôi đã đứng ở những vị trí mà rất ít người có cơ hội đứng cùng lúc.

I have stood in positions that very few people can occupy at the same time.

Là nhà báo, tôi nhìn thấy dự án bị “xử tử” chỉ sau một dòng tít.

As a journalist, I saw projects “executed” by a single headline.

Là luật gia, tôi nhìn thấy hàng nghìn tỷ đồng bị treo vì một thủ tục thiếu căn cứ.

As a jurist, I saw trillions of đồng frozen because of one flawed procedure.

Là chuyên gia bất động sản và xây dựng, tôi nhìn thấy những công trình dang dở trở thành vết sẹo của đô thị.

As a real estate and construction expert, I saw unfinished buildings become scars on the city.

Và rồi tôi nhận ra một sự thật rất phũ phàng.

And then I realized a very harsh truth.

Phần lớn các dự án bất động sản không thất bại vì thiếu tiền.

Most real estate projects do not fail because of lack of capital.

Chúng thất bại vì thiếu một hệ điều hành pháp lý và quản trị đúng ngay từ đầu.

They fail because they lack a proper legal and governance operating system from the beginning.

Ở Việt Nam, chúng ta không thiếu luật.

In Vietnam, we do not lack laws.

Chúng ta thiếu cách đi qua luật một cách thông minh, đúng đắn và có chiến lược.

What we lack is the ability to walk through the law intelligently, correctly, and strategically.

Luật Đất đai không sai.

The Land Law is not wrong.

Luật Đầu tư không sai.

The Investment Law is not wrong.

Luật Xây dựng không sai.

The Construction Law is not wrong.

Luật Quy hoạch không sai.

The Planning Law is not wrong.

Nhưng nếu đi sai thứ tự, tất cả sẽ trở thành một mê cung.

But if followed in the wrong order, all of them become a labyrinth.

Tôi đã gặp rất nhiều CEO làm đúng luật nhưng dự án vẫn bị treo.

I have met many CEOs who complied with the law, yet their projects were frozen.

Tôi đã gặp những chủ đầu tư có đủ đất, đủ tiền, đủ đối tác nhưng không có đường pháp lý để đi tiếp.

I have met investors with land, capital, and partners, yet no legal corridor to move forward.

Tôi đã gặp những dự án chết không phải vì rủi ro thị trường mà vì rủi ro thủ tục.

I have met projects that died not because of market risk, but because of procedural risk.

Cuốn sách này không được viết để dạy bạn lách luật.

This book is not written to teach you how to bypass the law.

Cuốn sách này được viết để dạy bạn đi đúng luật như một người hiểu cuộc chơi.

This book is written to teach you how to walk with the law like someone who understands the game.

Đi đúng luật nhưng không ngây thơ.

To comply with the law, but not naïvely.

Đi đúng quy trình nhưng không máy móc.

To follow procedures, but not mechanically.

Đi đúng trình tự nhưng luôn nhìn thấy rủi ro phía trước.

To walk the right sequence while always seeing risks ahead.

Triết lý xuyên suốt của cuốn sách này rất đơn giản.

The core philosophy of this book is very simple.

Một dự án đô thị là một hệ thống sống.

An urban development project is a living system.

Và mọi hệ thống sống đều cần một hệ điều hành.

And every living system needs an operating system.

Hệ điều hành của dự án đô thị không phải là bản vẽ.

The operating system of an urban project is not drawings.

Không phải là vốn.

Not capital.

Không phải là marketing.

Not marketing.

Hệ điều hành của dự án đô thị chính là trình tự pháp lý và quản trị.

The operating system of an urban project is its legal and governance sequence.

Nếu trình tự đúng, dự án đi chậm vẫn sống.

With the right sequence, a slow project survives.

Nếu trình tự sai, dự án đi nhanh vẫn chết.

With the wrong sequence, a fast project dies.

Cuốn sách này được viết cho những người mang trách nhiệm.

This book is written for those who carry responsibility.

Không chỉ trách nhiệm với tiền.

Not only responsibility for money.

Mà còn trách nhiệm với đất đai, pháp luật và xã hội.

But also responsibility for land, law, and society.

Nếu bạn đang đọc những dòng này,

If you are reading these lines,

rất có thể bạn đã từng trả giá vì một dự án đi sai trình tự.

you have likely paid a price for a project that walked the wrong sequence.

Cuốn sách này không hứa sẽ giúp bạn tránh mọi rủi ro.

This book does not promise to eliminate all risks.

Nhưng nó sẽ giúp bạn nhận diện rủi ro trước khi chúng trở thành thảm họa.

But it will help you identify risks before they become disasters.

Chương 1 sẽ bắt đầu từ nền tảng.

Chapter 1 begins with the foundation.

Bản đồ tổng thể của một dự án đầu tư phát triển đô thị vốn tư nhân.

The master map of a private urban development project.

Nơi mọi quyết định lớn nhỏ đều phải quay về.

Where every major and minor decision must return.

CHƯƠNG 1: BẢN ĐỒ TỔNG THỂ DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ (VỐN TƯ NHÂN)

CHAPTER 1: THE MASTER MAP OF PRIVATE URBAN DEVELOPMENT PROJECTS

1.1. Trước khi có dự án, chỉ có một câu hỏi duy nhất

1.1. Before a project exists, there is only one question

Câu hỏi đó không phải là dự án này sẽ lời bao nhiêu.

That question is not how profitable the project will be.

Câu hỏi đó cũng không phải là bán cho ai trước.

Nor is it who to sell to first.

Câu hỏi duy nhất mà pháp luật đặt ra là:

The only question the law asks is:

Dự án này có được phép tồn tại không?

Is this project legally allowed to exist?

Nếu câu trả lời là không,

If the answer is no,

mọi bảng tính tài chính chỉ là ảo ảnh.

every financial spreadsheet is only an illusion.

1.2. Dự án đô thị không được sinh ra trong phòng marketing

1.2. Urban projects are not born in marketing rooms

Nhiều người tin rằng dự án bắt đầu từ ý tưởng.

Many believe a project begins with an idea.

Một số khác tin rằng dự án bắt đầu từ vốn.

Others believe it begins with capital.

Nhưng trên thực tế,

But in reality,

dự án đô thị bắt đầu từ sự cho phép của Nhà nước.

an urban project begins with state permission.

Không có sự cho phép đó,

Without that permission,

ý tưởng chỉ là mơ mộng.

ideas are merely fantasies.

Vốn chỉ là tiền nằm yên.

Capital is just idle money.

1.3. Ba giai đoạn sống của một dự án đô thị

1.3. The three life phases of an urban project

Một dự án đô thị cũng giống như một đời người.

An urban project is much like a human life.

Nó phải được sinh ra đúng cách.

It must be born properly.

Nó phải được nuôi dưỡng đúng thời điểm.

It must be nurtured at the right time.

Và nó phải được kết thúc trọn vẹn.

And it must be concluded completely.

Giai đoạn thứ nhất: Chuẩn bị dự án

Phase One: Project Preparation

Đây là giai đoạn pháp luật quyết định có cho bạn bước tiếp hay không.

This is the phase where the law decides whether you may proceed.

Ở giai đoạn này,

At this stage,

Nhà nước chưa hỏi bạn sẽ bán bao nhiêu căn.

The State does not ask how many units you will sell.

Nhà nước hỏi bạn:

The State asks you:

Dự án này có phá vỡ trật tự quy hoạch không?

Does this project disrupt planning order?

Dự án này có gây rủi ro xã hội không?

Does this project create social risks?

Dự án này có làm tổn hại lợi ích công cộng không?

Does this project harm public interest?

Giai đoạn thứ hai: Thực hiện dự án

Phase Two: Project Execution

Đây là giai đoạn tiền thật bắt đầu chảy.

This is the phase where real money starts flowing.

Đất thật bắt đầu được thu hồi hoặc thỏa thuận.

Real land begins to be recovered or negotiated.

Rủi ro thật bắt đầu xuất hiện.

Real risks begin to emerge.

Sai một bước nhỏ ở giai đoạn này,

A small mistake at this stage,

có thể trả giá bằng nhiều năm đình trệ.

can cost years of delay.

Giai đoạn thứ ba: Kết thúc và khai thác

Phase Three: Close-out and Operation

Đây là giai đoạn ít người nói đến,

This is the phase few people talk about,

nhưng lại là nơi rủi ro pháp lý quay trở lại.

yet it is where legal risks return.

Nếu không khóa đúng hồ sơ,

If documentation is not properly closed,

dự án có thể trở thành gánh nặng dài hạn.

the project can become a long-term burden.

1.4. Mười một “cổng kiểm soát sinh tử” của dự án

1.4. The eleven life-or-death control gates

Tôi gọi chúng là các CEO Gates.

I call them the CEO Gates.

Mỗi cổng là một câu hỏi mà CEO buộc phải trả lời.

Each gate is a question the CEO must answer.

Không phải bằng cảm xúc.

Not with emotions.

Mà bằng hồ sơ, dữ liệu và trách nhiệm pháp lý.

But with documents, data, and legal responsibility.

Gate 0 – Chọn đất

Gate 0 – Land Selection

Chọn sai đất,

Choose the wrong land,

mọi nỗ lực phía sau chỉ là vá lỗi.

and every later effort is merely damage control.

Một khu đất không phù hợp quy hoạch,

A land parcel inconsistent with planning,

không thể được cứu bằng marketing.

cannot be saved by marketing.

Gate 1 – Định hướng đầu tư

Gate 1 – Investment Orientation

Đây là lúc Nhà nước nói cho bạn biết:

This is when the State tells you:

Bạn có được nghiên cứu tiếp hay không.

Whether you may continue studying the project.

Không phải cam kết,

Not a commitment,

nhưng là tín hiệu.

but a signal.

Gate 2 – Chủ trương đầu tư

Gate 2 – Investment Policy Approval

Chủ trương đầu tư không phải là giấy phép xây dựng.

Investment policy approval is not a construction permit.

Nhưng nó là giấy khai sinh chính trị của dự án.

But it is the political birth certificate of the project.

Gate 3 – Quy hoạch

Gate 3 – Planning

Quy hoạch là nơi dự án được phép tồn tại trên giấy.

Planning is where the project is allowed to exist on paper.

Và cũng là nơi nhiều dự án chết âm thầm.

And also where many projects die silently.

Gate 4 – Khảo sát

Gate 4 – Surveys

Khảo sát là chi phí rẻ nhất để tránh sai lầm đắt nhất.

Surveys are the cheapest cost to avoid the most expensive mistakes.

Gate 5 – Tiền khả thi

Gate 5 – Pre-feasibility

Tiền khả thi không để thuyết phục Nhà nước.

Pre-feasibility is not to persuade the State.

Nó để thuyết phục chính bạn.

It is to persuade yourself.

Gate 6 – Khả thi và quyết định đầu tư

Gate 6 – Feasibility and Investment Decision

Đây là khoảnh khắc CEO ký vào số phận dự án.

This is the moment the CEO signs the project’s fate.

Gate 7 – Đất đai và giải phóng mặt bằng

Gate 7 – Land and Site Clearance

Rất nhiều dự án chết ở đây.

Many projects die here.

Không ồn ào.

Not loudly.

Mà rất chậm.

But very slowly.

Gate 8 – Thiết kế và giấy phép

Gate 8 – Design and Permits

Một bản vẽ đẹp không thay thế được một hồ sơ đúng.

A beautiful drawing cannot replace a correct dossier.

Gate 9 – Chọn thầu và hợp đồng

Gate 9 – Procurement and Contracts

Hợp đồng là nơi rủi ro được viết thành chữ.

Contracts are where risks are written into words.

Gate 10 – Nghiệm thu, chủ quyền và quyết toán

Gate 10 – Acceptance, Ownership, and Final Accounts

Dự án chỉ thật sự kết thúc

A project truly ends

khi trách nhiệm pháp lý được khóa lại.

when legal responsibilities are fully closed.

Kết chương 1

Chapter 1 conclusion

Một dự án không chết ngay lập tức.

A project does not die instantly.

Nó chết từng cổng một.

It dies gate by gate.

Và nhiệm vụ của CEO

And the CEO’s task

là không để dự án chết ở bất kỳ cổng nào.

is to prevent the project from dying at any gate.

CHƯƠNG 2: CON ĐƯỜNG PHÁP LÝ ĐỂ DỰ ÁN ĐƯỢC KHAI SINH

CHAPTER 2: THE LEGAL PATH FOR A PROJECT TO BE BORN

2.1. Chủ trương đầu tư – giấy khai sinh của một dự án đô thị

2.1. Investment policy approval – the birth certificate of an urban project

Chủ trương đầu tư không phải là giấy phép xây dựng.

Investment policy approval is not a construction permit.

Nhưng nếu không có nó,

But without it,

dự án chỉ là một đứa trẻ chưa được khai sinh.

the project is a child without a birth certificate.

Pháp luật không quan tâm bạn đã chi bao nhiêu tiền cho ý tưởng.

The law does not care how much money you have spent on ideas.

Pháp luật chỉ quan tâm:

The law only asks:

Dự án này có được phép tồn tại trong trật tự phát triển quốc gia hay không?

Is this project allowed to exist within the national development order?

📌 Căn cứ pháp lý:

📌 Legal basis:

Luật Đầu tư năm 2020, Điều 30, 31, 32.

Law on Investment 2020, Articles 30, 31, 32.

Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi 2020), Điều 52.

Law on Construction 2014 (amended 2020), Article 52.

2.2. Khi nào dự án phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư

2.2. When an investment policy approval is required

Không phải dự án nào cũng phải xin chủ trương đầu tư.

Not every project is required to obtain investment policy approval.

Nhưng dự án đô thị thì gần như luôn nằm trong diện phải xem xét.

Urban development projects, however, almost always fall under review.

Đặc biệt là các dự án có sử dụng đất.

Especially projects involving land use.

Có quy mô lớn.

With large scale.

Hoặc có tác động xã hội đáng kể.

Or significant social impact.

Luật không hỏi bạn muốn xây gì trước.

The law does not ask what you want to build first.

Luật hỏi bạn:

The law asks:

Ai là người quyết định cho phép dự án này xuất hiện?

Who has the authority to allow this project to exist?

📌 Theo Luật Đầu tư 2020:

📌 Under the Law on Investment 2020:

Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án đặc biệt quan trọng.

The National Assembly decides on policy approval for nationally significant projects.

Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án lớn, nhạy cảm.

The Prime Minister decides on policy approval for large or sensitive projects.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư đối với hầu hết dự án đô thị.

Provincial People’s Committees decide policy approval for most urban projects.

2.3. Nhà đầu tư không “xin” – nhà đầu tư “chứng minh”

2.3. Investors do not ask – investors prove

Đây là sai lầm tư duy phổ biến nhất.

This is the most common misconception.

Nhiều nhà đầu tư nghĩ rằng họ đang “xin phép”.

Many investors believe they are “asking for permission”.

Thực chất,

In reality,

họ đang trình bày một hồ sơ để chứng minh năng lực và trách nhiệm.

they are submitting a dossier to prove capacity and responsibility.

Chứng minh rằng dự án không gây hại cho lợi ích công cộng.

Proving that the project does not harm public interest.

Chứng minh rằng dự án phù hợp với quy hoạch.

Proving that the project is consistent with planning.

Chứng minh rằng nhà đầu tư đủ năng lực tài chính và quản trị.

Proving that the investor has sufficient financial and governance capacity.

📌 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 quy định:

📌 Article 33 of the Law on Investment 2020 provides:

Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư phải thể hiện rõ mục tiêu, quy mô, vốn, tiến độ và nhu cầu sử dụng đất.

The application dossier must clearly state objectives, scale, capital, schedule, and land-use demand.

2.4. Năm câu hỏi pháp lý mà hồ sơ chủ trương đầu tư phải trả lời

2.4. Five legal questions the policy-approval dossier must answer

Câu hỏi thứ nhất:

The first question:

Dự án này có phù hợp với quy hoạch cấp trên không?

Is this project consistent with higher-level planning?

Câu hỏi thứ hai:

The second question:

Dự án này sử dụng đất theo cơ chế nào?

What land-use mechanism does the project apply?

Là Nhà nước thu hồi đất?

State land recovery?

Hay nhà đầu tư thỏa thuận với người dân?

Or negotiated acquisition with land users?

Câu hỏi thứ ba:

The third question:

Dự án này có ảnh hưởng đến cộng đồng dân cư hiện hữu không?

Does this project affect existing communities?

Có cần tái định cư hay không?

Is resettlement required?

Câu hỏi thứ tư:

The fourth question:

Nhà đầu tư lấy tiền ở đâu để làm dự án?

Where does the investor obtain capital for the project?

Và chịu đựng được bao lâu nếu thủ tục kéo dài?

And how long can the investor endure if procedures are delayed?

Câu hỏi thứ năm:

The fifth question:

Ai chịu trách nhiệm cuối cùng nếu dự án thất bại?

Who bears ultimate responsibility if the project fails?

2.5. Hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư – đừng làm cho có

2.5. The policy-approval dossier – never do it perfunctorily

Rất nhiều dự án bị trả hồ sơ không phải vì thiếu giấy tờ.

Many projects have their dossiers returned not because of missing documents.

Mà vì thiếu logic.

But because of missing logic.

Hồ sơ tốt không phải là hồ sơ dày.

A good dossier is not a thick dossier.

Hồ sơ tốt là hồ sơ trả lời được các câu hỏi mà pháp luật chưa kịp hỏi.

A good dossier answers questions before the law even asks them.

📌 Một bộ hồ sơ chuẩn cấp CEO luôn phải có:

📌 A CEO-grade dossier always includes:

Bản đồ pháp lý khu đất.

A land legal map.

Phân tích tác động xã hội sơ bộ.

A preliminary social impact analysis.

Phương án quy hoạch khung.

A framework planning proposal.

Cấu trúc vốn và dòng tiền dự kiến.

Capital structure and projected cash flow.

Ma trận rủi ro pháp lý.

A legal risk matrix.

2.6. Quyết định chủ trương đầu tư – không phải là đích đến

2.6. Policy approval is not the destination

Nhiều CEO thở phào khi có quyết định chủ trương đầu tư.

Many CEOs breathe a sigh of relief once policy approval is granted.

Nhưng trên thực tế,

But in reality,

đó chỉ là cánh cửa đầu tiên vừa mở ra.

it is merely the first door opening.

Quyết định chủ trương đầu tư luôn đi kèm điều kiện.

Policy approval decisions always come with conditions.

Và nếu không đọc kỹ điều kiện đó,

And if those conditions are not carefully read,

dự án sẽ chết ở những bước tiếp theo.

the project will die in subsequent stages.

📌 Bài học thực tiễn:

📌 Practical lesson:

Có dự án được chấp thuận chủ trương,

Some projects obtained policy approval,

nhưng bị treo nhiều năm vì không đáp ứng được điều kiện về tái định cư.

yet were frozen for years due to failure to meet resettlement conditions.

Kết chương 2

Chapter 2 conclusion

Chấp thuận chủ trương đầu tư không phải là phần thưởng.

Investment policy approval is not a reward.

Đó là lời cam kết có điều kiện giữa Nhà nước và nhà đầu tư.

It is a conditional commitment between the State and the investor.

Nhà nước cho phép bạn bước vào cuộc chơi.

The State allows you to enter the game.

Nhưng bạn phải chơi đúng luật.

But you must play by the rules.

CHƯƠNG 3: QUY HOẠCH ĐÔ THỊ – NƠI DỰ ÁN ĐƯỢC PHÉP TỒN TẠI TRÊN GIẤY

CHAPTER 3: URBAN PLANNING – WHERE A PROJECT IS ALLOWED TO EXIST ON PAPER

3.1. Quy hoạch không phải là bản vẽ đẹp

3.1. Planning is not a beautiful drawing

Nhiều người lầm tưởng quy hoạch là kiến trúc.

Many people mistakenly think planning is architecture.

Nhiều người khác lầm tưởng quy hoạch là thiết kế.

Others mistakenly think planning is design.

Nhưng dưới góc nhìn pháp luật,

But from a legal perspective,

quy hoạch là công cụ quản lý quyền lực không gian của Nhà nước.

planning is the State’s tool to govern spatial power.

Một bản vẽ có thể đẹp.

A drawing can be beautiful.

Nhưng một đồ án quy hoạch phải đúng trật tự quản lý đô thị.

But a planning dossier must be consistent with urban governance order.

📌 Căn cứ pháp lý:

📌 Legal basis:

Luật Quy hoạch năm 2017.

Law on Planning 2017.

Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi 2020), Chương II.

Law on Construction 2014 (amended 2020), Chapter II.

3.2. Quy hoạch là “giấy thông hành” đầu tiên của dự án

3.2. Planning is the project’s first passport

Trước khi được xây dựng,

Before being built,

một dự án phải được cho phép tồn tại trong không gian đô thị.

a project must be permitted to exist within urban space.

Quy hoạch chính là nơi Nhà nước nói rằng:

Planning is where the State says:

Khu đất này được phép làm gì.

What this land is allowed to do.

Mật độ bao nhiêu.

How dense it may be.

Dân số bao nhiêu.

How many people it may host.

Và hạ tầng nào phải đi kèm.

And what infrastructure must accompany it.

3.3. Ba cấp độ quy hoạch mà CEO buộc phải hiểu

3.3. Three planning levels every CEO must understand

Một CEO không cần vẽ bản đồ.

A CEO does not need to draw maps.

Nhưng CEO bắt buộc phải hiểu logic của từng cấp quy hoạch.

But a CEO must understand the logic of each planning level.

Cấp độ thứ nhất – Quy hoạch chung

Level One – Master Planning

Quy hoạch chung là “tầm nhìn quyền lực” của đô thị.

Master planning is the city’s “vision of power”.

Nó xác định cấu trúc không gian tổng thể.

It defines the overall spatial structure.

Nó không dành cho dự án cụ thể.

It is not meant for specific projects.

Nhưng nếu dự án đi ngược quy hoạch chung,

But if a project contradicts master planning,

nó sẽ không bao giờ đi tiếp.

it will never move forward.

Cấp độ thứ hai – Quy hoạch phân khu (1/2000)

Level Two – Zoning Plan (1/2000)

Quy hoạch phân khu là nơi dự án bắt đầu được gọi tên.

Zoning plans are where projects begin to be named.

Ở đây,

Here,

Nhà nước xác định chức năng sử dụng đất.

The State defines land-use functions.

Xác định chỉ tiêu hạ tầng.

It defines infrastructure indicators.

Và đặt ra giới hạn phát triển.

And sets development limits.

Nếu không có quy hoạch phân khu,

Without zoning plans,

dự án buộc phải chờ.

projects are forced to wait.

Cấp độ thứ ba – Quy hoạch chi tiết (1/500)

Level Three – Detailed Plan (1/500)

Quy hoạch chi tiết là nơi dự án trở thành hình hài cụ thể.

The detailed plan is where a project takes concrete form.

Ở cấp độ này,

At this level,

từng lô đất được xác định.

Each parcel is defined.

Từng tuyến đường được vẽ.

Each road is drawn.

Từng công trình được gọi tên.

Each building is named.

Và từ đây,

And from here,

dự án mới có thể xin giấy phép xây dựng.

the project may apply for construction permits.

3.4. Khi nào dự án phải điều chỉnh quy hoạch

3.4. When a project must adjust planning

Không có quy hoạch nào bất biến.

No plan is immutable.

Đô thị phát triển.

Cities evolve.

Dân số tăng.

Populations grow.

Hạ tầng thay đổi.

Infrastructure changes.

Vì vậy,

Therefore,

pháp luật cho phép điều chỉnh quy hoạch.

the law allows planning adjustments.

📌 Điều chỉnh quy hoạch được phép khi:

📌 Planning adjustment is permitted when:

Có thay đổi lớn về định hướng phát triển.

There is a major change in development orientation.

Có tác động về hạ tầng kỹ thuật – xã hội.

There are impacts on technical or social infrastructure.

Có yêu cầu từ lợi ích công cộng.

There is a public interest requirement.

📌 Căn cứ pháp lý:

📌 Legal basis:

Điều 47 Luật Quy hoạch đô thị 2009.

Article 47 of the Law on Urban Planning 2009.

3.5. Cái bẫy lớn nhất: điều chỉnh cục bộ 1/500

3.5. The biggest trap: partial adjustment of 1/500

Điều chỉnh cục bộ là con dao hai lưỡi.

Partial adjustment is a double-edged sword.

Nếu làm đúng,

If done correctly,

nó giúp dự án thích ứng với thực tế.

it helps projects adapt to reality.

Nếu làm sai,

If done incorrectly,

nó trở thành điểm chết pháp lý.

it becomes a legal deadlock.

Nhiều dự án bị treo vì điều chỉnh cục bộ.

Many projects are frozen because of partial adjustments.

Không phải vì điều chỉnh là sai.

Not because adjustment is wrong.

Mà vì không chứng minh được lợi ích công cộng.

But because public interest cannot be demonstrated.

3.6. Nhiệm vụ quy hoạch – bước mà nhiều dự án bỏ qua

3.6. Planning task – the step many projects skip

Trước khi lập đồ án quy hoạch chi tiết,

Before preparing a detailed plan,

phải lập nhiệm vụ quy hoạch.

a planning task must be prepared.

Đây là nơi Nhà nước đặt câu hỏi.

This is where the State asks:

Phạm vi bao nhiêu.

What is the scope?

Quy mô dân số thế nào.

What is the population scale?

Hạ tầng lấy ở đâu.

Where does infrastructure come from?

📌 Bỏ qua nhiệm vụ quy hoạch là một sai lầm chiến lược.

📌 Skipping the planning task is a strategic mistake.

Nó khiến đồ án bị trả đi trả lại.

It causes repeated rejections.

Nó làm mất thời gian và uy tín.

It wastes time and credibility.

3.7. CEO phải kiểm soát quy hoạch bằng gì

3.7. How CEOs must control planning

CEO không kiểm soát quy hoạch bằng bản vẽ.

CEOs do not control planning through drawings.

CEO kiểm soát quy hoạch bằng câu hỏi.

CEOs control planning through questions.

Câu hỏi thứ nhất

First question

Quy hoạch này có phù hợp quy hoạch cấp trên không?

Is this plan consistent with higher-level planning?

Câu hỏi thứ hai

Second question

Hạ tầng xã hội có chịu nổi quy mô dân số đề xuất không?

Can social infrastructure sustain the proposed population scale?

Câu hỏi thứ ba

Third question

Nếu bị yêu cầu điều chỉnh,

If adjustment is required,

kịch bản pháp lý là gì?

what is the legal scenario?

3.8. Bài học thực tiễn từ các dự án đô thị

3.8. Practical lessons from urban projects

Tôi đã thấy dự án đi rất nhanh ở giai đoạn đầu.

I have seen projects move very fast at early stages.

Nhưng chết lặng ở bước quy hoạch.

But die silently at the planning stage.

Chỉ vì một chỉ tiêu dân số.

Just because of a population indicator.

Chỉ vì một tuyến giao thông.

Just because of one traffic route.

Chỉ vì một hành lang bảo vệ bị bỏ sót.

Just because a protection corridor was overlooked.

Kết chương 3

Chapter 3 conclusion

Quy hoạch không giết dự án.

Planning does not kill projects.

Đi sai quy hoạch mới giết dự án.

Walking against planning kills projects.

Một dự án đô thị chỉ thật sự tồn tại

An urban project truly exists

khi nó được chấp nhận trong trật tự không gian.

when it is accepted within spatial order.

CHƯƠNG 4: ĐẤT ĐAI – THU HỒI – THỎA THUẬN – GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

CHAPTER 4: LAND – ACQUISITION – RECOVERY – SITE CLEARANCE

4.1. Mọi dự án đô thị đều dừng lại trước một câu hỏi

4.1. Every urban project eventually stops at one question

Câu hỏi đó không nằm trong bản vẽ.

That question is not found in drawings.

Câu hỏi đó cũng không nằm trong báo cáo tài chính.

Nor is it found in financial statements.

Câu hỏi đó nằm ở mảnh đất có người đang sống.

That question lies in the land where people live.

Ai sẵn sàng giao đất cho dự án này?

Who is willing to give up land for this project?

4.2. Đất đai không chỉ là tài sản – đất đai là ký ức

4.2. Land is not just an asset – land is memory

Trong luật, đất là đối tượng quản lý.

In law, land is an object of administration.

Trong kinh tế, đất là tư liệu sản xuất.

In economics, land is a factor of production.

Nhưng trong đời sống,

But in real life,

đất là ký ức của một gia đình.

land is a family’s memory.

Là nơi ông bà chôn nhau cắt rốn.

It is where ancestors were born and buried.

Là nơi con cháu lớn lên.

It is where children grow up.

Ai quên điều đó khi làm GPMB,

Those who forget this during site clearance,

sẽ trả giá bằng sự phản kháng âm thầm.

will pay the price through silent resistance.

4.3. Hai con đường pháp lý để có đất

4.3. Two legal paths to land

Pháp luật Việt Nam chỉ cho phép hai con đường.

Vietnamese law allows only two paths.

Con đường thứ nhất: Nhà nước thu hồi đất.

The first path: State land recovery.

Con đường thứ hai: Nhà đầu tư thỏa thuận nhận chuyển nhượng.

The second path: Negotiated acquisition by investors.

Không có con đường thứ ba.

There is no third path.

📌 Căn cứ pháp lý:

📌 Legal basis:

Luật Đất đai 2013, Điều 62 (thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội).

Land Law 2013, Article 62 (land recovery for socio-economic development).

Luật Đất đai 2013, Điều 73 (thỏa thuận nhận chuyển nhượng).

Land Law 2013, Article 73 (negotiated acquisition).

4.4. Thu hồi đất – quyền lực của Nhà nước và giới hạn của nó

4.4. Land recovery – state power and its limits

Thu hồi đất là quyền lực công.

Land recovery is a public power.

Nhưng đó là quyền lực có điều kiện.

But it is a conditional power.

Không phải dự án nào cũng được thu hồi đất.

Not every project qualifies for land recovery.

Chỉ những dự án vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Only projects serving national or public interests.

Hoặc dự án phát triển kinh tế – xã hội theo luật định.

Or socio-economic development projects as prescribed by law.

Nhiều nhà đầu tư hiểu sai điều này.

Many investors misunderstand this.

Họ nghĩ rằng cứ có chủ trương đầu tư là được thu hồi đất.

They think policy approval automatically allows land recovery.

Thực tế thì không.

In reality, no.

Thu hồi đất là một quyết định độc lập.

Land recovery is an independent decision.

Và thường là điểm nóng nhất của dự án.

And often the hottest flashpoint of a project.

4.5. Thỏa thuận – con đường mềm nhưng không dễ

4.5. Negotiation – the softer but harder path

Thỏa thuận nghe có vẻ nhẹ nhàng.

Negotiation sounds gentle.

Nhưng đó là con đường dài và tốn kém.

But it is a long and costly path.

Bạn không thương lượng với một người.

You do not negotiate with one person.

Bạn thương lượng với cả một cộng đồng.

You negotiate with an entire community.

Mỗi hộ dân có một kỳ vọng khác nhau.

Each household has different expectations.

Mỗi gia đình có một nỗi sợ khác nhau.

Each family has different fears.

Và chỉ cần một người không đồng ý,

And if even one person refuses,

dự án có thể bị chặn lại.

the project can be blocked.

4.6. Bẫy lớn nhất của giải phóng mặt bằng

4.6. The biggest trap of site clearance

Bẫy lớn nhất không phải là giá bồi thường.

The biggest trap is not compensation price.

Bẫy lớn nhất là thiếu chiến lược xã hội.

The biggest trap is lack of a social strategy.

Không đối thoại sớm.

No early dialogue.

Không minh bạch thông tin.

No transparent information.

Không có phương án tái định cư khả thi.

No feasible resettlement plan.

Tất cả đều dẫn đến khiếu kiện kéo dài.

All lead to prolonged complaints.

4.7. Tái định cư – chìa khóa mở cánh cửa GPMB

4.7. Resettlement – the key to unlocking site clearance

Người dân không sợ di dời.

People are not afraid of relocation.

Họ sợ mất tương lai.

They fear losing their future.

Một phương án tái định cư tốt

A good resettlement plan

là phương án cho họ thấy cuộc sống mới tốt hơn.

shows that their new life will be better.

📌 Bài học thực tiễn:

📌 Practical lesson:

Những dự án bố trí tái định cư trước

Projects that arrange resettlement early

luôn giải phóng mặt bằng nhanh hơn.

always clear sites faster.

4.8. CEO phải kiểm soát GPMB bằng gì

4.8. How CEOs must control site clearance

CEO không trực tiếp đi thương lượng từng hộ.

CEOs do not personally negotiate with each household.

Nhưng CEO phải kiểm soát bằng chiến lược.

But CEOs must control through strategy.

Câu hỏi thứ nhất

First question

Cơ chế đất đai đã được chốt rõ chưa?

Is the land mechanism clearly defined?

Câu hỏi thứ hai

Second question

Phương án tái định cư có khả thi không?

Is the resettlement plan feasible?

Câu hỏi thứ ba

Third question

Kịch bản xấu nhất là gì nếu GPMB chậm?

What is the worst-case scenario if clearance is delayed?

4.9. Những cuộc thương lượng không có trong sách giáo khoa

4.9. Negotiations never taught in textbooks

Không có điều luật nào dạy bạn cách nói chuyện với một người

No law teaches you how to speak with someone

đang sợ mất đất tổ tiên.

who fears losing ancestral land.

Không có thông tư nào dạy bạn cách đối thoại

No circular teaches you how to dialogue

với một cộng đồng đang nghi ngờ động cơ dự án.

with a community suspicious of project motives.

Đây là nơi pháp luật cần sự nhân văn.

This is where law needs humanity.

Kết chương 4

Chapter 4 conclusion

Giải phóng mặt bằng không phải là trận chiến.

Site clearance is not a battle.

Nó là một quá trình thuyết phục xã hội.

It is a process of social persuasion.

Dự án chỉ thật sự bắt đầu xây dựng

A project truly begins construction

khi mặt bằng được giao trong sự đồng thuận.

when land is handed over with consensus.

CHƯƠNG 5: KHẢO SÁT – THIẾT KẾ – THẨM ĐỊNH – GIẤY PHÉP XÂY DỰNG

CHAPTER 5: SURVEY – DESIGN – APPRAISAL – CONSTRUCTION PERMITS

5.1. Mọi sai lầm kỹ thuật đều bắt đầu từ một giả định sai

5.1. Every technical failure begins with a wrong assumption

Không có công trình nào sụp đổ chỉ vì thi công.

No structure collapses merely because of construction.

Nó sụp đổ vì những giả định sai ngay từ đầu.

It collapses because of wrong assumptions at the beginning.

Giả định về nền đất.

Assumptions about soil conditions.

Giả định về mực nước.

Assumptions about groundwater levels.

Giả định về tải trọng.

Assumptions about loads.

Giả định về hành lang kỹ thuật.

Assumptions about technical corridors.

5.2. Khảo sát – chi phí rẻ nhất để tránh sai lầm đắt nhất

5.2. Survey – the cheapest cost to avoid the most expensive mistakes

Khảo sát không làm dự án đẹp hơn.

Surveys do not make projects more beautiful.

Khảo sát làm dự án sống sót.

Surveys make projects survive.

Một mũi khoan khảo sát rẻ hơn một móng sai.

One borehole is cheaper than a wrong foundation.

Một bản đồ địa hình chuẩn rẻ hơn một tuyến thoát nước hỏng.

An accurate topographic map is cheaper than a failed drainage system.

📌 Căn cứ pháp lý:

📌 Legal basis:

Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), Điều 76.

Law on Construction 2014 (amended 2020), Article 76.

Nghị định 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng.

Decree 15/2021/ND-CP on construction investment project management.

5.3. Khảo sát không phải làm cho đủ – mà làm để ra quyết định

5.3. Surveys are not for compliance – they are for decisions

Nhiều dự án làm khảo sát để “đủ hồ sơ”.

Many projects conduct surveys merely to “complete the file”.

Đó là sai lầm.

That is a mistake.

Khảo sát đúng nghĩa

A proper survey

phải trả lời được câu hỏi của CEO.

must answer the CEO’s questions.

Câu hỏi thứ nhất

First question

Nền đất này có chịu được phương án kiến trúc đề xuất không?

Can this soil support the proposed architectural scheme?

Câu hỏi thứ hai

Second question

Nếu thay đổi phương án móng, chi phí tăng bao nhiêu?

If the foundation scheme changes, how much will costs increase?

Câu hỏi thứ ba

Third question

Rủi ro kỹ thuật nào có thể phá vỡ tiến độ?

Which technical risks could break the schedule?

5.4. Thiết kế – nơi giấc mơ gặp kỷ luật

5.4. Design – where dreams meet discipline

Thiết kế là nơi ý tưởng phải cúi đầu trước vật lý.

Design is where ideas bow to physics.

Là nơi cái đẹp phải tuân theo an toàn.

Where beauty must obey safety.

Là nơi cảm xúc phải phục tùng tiêu chuẩn.

Where emotion must submit to standards.

Thiết kế không phải là sáng tạo vô hạn.

Design is not infinite creativity.

Thiết kế là sáng tạo trong khuôn khổ pháp luật.

Design is creativity within the legal framework.

📌 Căn cứ pháp lý:

📌 Legal basis:

Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), Điều 79–82.

Law on Construction 2014 (amended 2020), Articles 79–82.

5.5. Ba cấp độ thiết kế mà dự án phải đi qua

5.5. Three design levels every project must pass

Không có thiết kế “một bước”.

There is no “one-step” design.

Mỗi cấp độ thiết kế có một vai trò pháp lý riêng.

Each design level has its own legal role.

Thiết kế cơ sở

Basic Design

Thiết kế cơ sở là lời hứa kỹ thuật của dự án.

Basic design is the project’s technical promise.

Nó nói với Nhà nước rằng dự án có thể xây được.

It tells the State that the project can be built.

Thiết kế kỹ thuật

Technical Design

Thiết kế kỹ thuật là nơi mọi rủi ro bắt đầu được đo lường.

Technical design is where risks begin to be quantified.

Sai ở đây,

Mistakes here,

sẽ trả giá ở công trường.

will be paid for on site.

Thiết kế bản vẽ thi công

Construction Drawings

Bản vẽ thi công là “luật chơi” của nhà thầu.

Construction drawings are the contractor’s rulebook.

Nếu luật chơi mơ hồ,

If the rules are ambiguous,

tranh chấp là điều chắc chắn.

disputes are inevitable.

5.6. Thẩm định – cánh cửa mà nhiều dự án bị kẹt

5.6. Appraisal – the gate where many projects get stuck

Thẩm định không phải để gây khó dễ.

Appraisal is not meant to obstruct.

Thẩm định là cơ chế bảo vệ xã hội.

Appraisal is a mechanism to protect society.

Bảo vệ người dân khỏi công trình nguy hiểm.

Protecting citizens from unsafe structures.

Bảo vệ nhà đầu tư khỏi chính sai lầm của mình.

Protecting investors from their own mistakes.

📌 Thẩm định thường tập trung vào:

📌 Appraisal typically focuses on:

An toàn kết cấu.

Structural safety.

Phòng cháy chữa cháy.

Fire prevention and fighting.

Hạ tầng kỹ thuật.

Technical infrastructure.

Môi trường.

Environmental compliance.

5.7. Giấy phép xây dựng – tấm vé vào công trường

5.7. Construction permits – the ticket to the site

Không có giấy phép xây dựng,

Without a construction permit,

mọi hoạt động thi công đều là rủi ro pháp lý.

any construction activity is a legal risk.

Giấy phép xây dựng không phải là hình thức.

Construction permits are not a formality.

Nó là lời xác nhận cuối cùng rằng dự án

It is the final confirmation that the project

được phép chuyển từ giấy sang bê tông.

may move from paper to concrete.

📌 Căn cứ pháp lý:

📌 Legal basis:

Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), Điều 89–94.

Law on Construction 2014 (amended 2020), Articles 89–94.

5.8. Ba sai lầm khiến dự án bị đình chỉ thi công

5.8. Three mistakes that cause construction suspension

Sai lầm thứ nhất:

First mistake:

Thi công khi chưa đủ điều kiện khởi công.

Starting construction without meeting commencement conditions.

Sai lầm thứ hai:

Second mistake:

Thi công khác giấy phép.

Constructing differently from the permit.

Sai lầm thứ ba:

Third mistake:

Điều chỉnh thiết kế nhưng không điều chỉnh pháp lý.

Adjusting design without adjusting legal approvals.

5.9. CEO kiểm soát kỹ thuật bằng gì

5.9. How CEOs control technical risks

CEO không cần biết chi tiết từng cấu kiện.

CEOs do not need to know every component detail.

Nhưng CEO phải kiểm soát bằng điểm dừng pháp lý.

But CEOs must control through legal checkpoints.

Điểm dừng thứ nhất

First checkpoint

Khảo sát đã đủ để ra quyết định chưa?

Are surveys sufficient for decision-making?

Điểm dừng thứ hai

Second checkpoint

Thiết kế có phù hợp quy hoạch và chủ trương không?

Does the design comply with planning and policy approval?

Điểm dừng thứ ba

Third checkpoint

Mọi thay đổi có được pháp lý hóa kịp thời không?

Are all changes legally formalized in time?

Kết chương 5

Chapter 5 conclusion

Công trình không sụp đổ vì bê tông.

Buildings do not collapse because of concrete.

Chúng sụp đổ vì tư duy kỹ thuật sai.

They collapse because of wrong technical thinking.

Và tư duy sai luôn bắt đầu

And wrong thinking always begins

từ việc coi nhẹ khảo sát, thiết kế và pháp lý.

by underestimating surveys, design, and legal compliance.

CHƯƠNG 6: LỰA CHỌN NHÀ THẦU – HỢP ĐỒNG – QUẢN TRỊ RỦI RO BẰNG CHỮ KÝ

CHAPTER 6: PROCUREMENT – CONTRACTS – MANAGING RISK THROUGH SIGNATURES

6.1. Khoảnh khắc tiền bắt đầu chảy cũng là lúc rủi ro thức giấc

6.1. When money starts flowing, risk wakes up

Dự án có thể tồn tại trên giấy rất lâu.

A project can live on paper for a long time.

Nhưng khi ký hợp đồng,

But when contracts are signed,

tiền bắt đầu chảy.

money begins to flow.

Và khi tiền chảy,

And when money flows,

mọi sai lầm đều có giá.

every mistake has a price.

6.2. Lựa chọn nhà thầu không phải là chọn giá thấp nhất

6.2. Procurement is not about choosing the lowest price

Nhiều dự án thất bại ngay từ bước chọn thầu.

Many projects fail at the procurement stage.

Không phải vì thiếu nhà thầu.

Not because there are no contractors.

Mà vì chọn sai nhà thầu.

But because the wrong contractor was chosen.

Giá thấp không đồng nghĩa với chi phí thấp.

Low price does not mean low cost.

Giá thấp có thể là lời mời gọi của rủi ro.

A low bid can be an invitation to risk.

📌 Nguyên tắc CEO:

📌 CEO principle:

Không hỏi “ai rẻ nhất”.

Do not ask “who is cheapest”.

Hỏi “ai sống sót đến cuối dự án”.

Ask “who will survive to the end of the project”.

6.3. Ba năng lực nhà thầu mà CEO phải nhìn thấy

6.3. Three contractor capabilities CEOs must see

Năng lực thứ nhất là năng lực pháp lý.

The first capability is legal capacity.

Nhà thầu có đủ điều kiện hành nghề không?

Does the contractor have proper licenses?

Có đang bị cấm thầu hay tranh chấp lớn không?

Are there bans or major disputes?

Năng lực thứ hai là năng lực tài chính.

The second capability is financial capacity.

Nhà thầu có đủ dòng tiền để thi công không?

Does the contractor have sufficient cash flow?

Hay họ dùng tiền của dự án này để nuôi dự án khác?

Or are they using this project’s money to feed another project?

Năng lực thứ ba là năng lực tổ chức thi công.

The third capability is execution capacity.

Con người ở đâu?

Where are the people?

Thiết bị ở đâu?

Where is the equipment?

Và ai thực sự điều hành công trường?

And who actually runs the site?

6.4. Kế hoạch lựa chọn nhà thầu – bản đồ chiến tranh của dự án

6.4. Procurement plan – the project’s war map

Kế hoạch lựa chọn nhà thầu không phải thủ tục.

A procurement plan is not a formality.

Nó là bản đồ chiến tranh.

It is a war map.

Nó quyết định bạn đánh trận nào trước.

It decides which battles you fight first.

Nó quyết định bạn dồn lực ở đâu.

It decides where you concentrate resources.

📌 Căn cứ pháp lý:

📌 Legal basis:

Luật Đấu thầu 2013 (và các quy định hiện hành).

Law on Bidding 2013 (and current regulations).

6.5. Hợp đồng – nơi rủi ro được viết thành chữ

6.5. Contracts – where risk is written into words

Hợp đồng không phải là giấy tờ pháp lý khô khan.

Contracts are not dry legal paperwork.

Hợp đồng là bản đồ phân bổ rủi ro.

Contracts are risk allocation maps.

Mỗi điều khoản là một quyết định.

Every clause is a decision.

Mỗi chữ ký là một cam kết.

Every signature is a commitment.

6.6. Ba loại hợp đồng và triết lý đứng sau chúng

6.6. Three contract types and their philosophies

Hợp đồng trọn gói.

Lump-sum contracts.

Triết lý của nó là “chốt rủi ro sớm”.

Its philosophy is “lock risk early”.

Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh.

Adjustable unit-price contracts.

Triết lý của nó là “chia sẻ biến động”.

Its philosophy is “share volatility”.

Hợp đồng theo thời gian.

Time-based contracts.

Triết lý của nó là “mua trí tuệ”.

Its philosophy is “buy intelligence”.

Không có hợp đồng tốt nhất.

There is no best contract.

Chỉ có hợp đồng phù hợp nhất với rủi ro dự án.

Only the contract most suited to project risk.

6.7. Những điều khoản giết chết dự án trong im lặng

6.7. Clauses that silently kill projects

Điều khoản thanh toán mơ hồ.

Ambiguous payment clauses.

Điều khoản tiến độ không có chế tài.

Schedule clauses without penalties.

Điều khoản thay đổi không có quy trình.

Change clauses without procedures.

Những điều khoản này không gây ồn ào.

These clauses do not cause noise.

Nhưng chúng giết dự án từ từ.

But they kill projects slowly.

6.8. Bảo lãnh và bảo hiểm – áo giáp pháp lý của dự án

6.8. Guarantees and insurance – the project’s legal armor

Không có bảo lãnh thực chất,

Without real guarantees,

hợp đồng chỉ là lời hứa.

contracts are just promises.

Không có bảo hiểm đúng loại,

Without proper insurance,

một sự cố nhỏ cũng thành thảm họa.

a small incident can become a disaster.

📌 CEO checklist:

📌 CEO checklist:

Bảo lãnh thực hiện hợp đồng.

Performance guarantees.

Bảo lãnh tạm ứng.

Advance payment guarantees.

Bảo hiểm công trình.

Construction insurance.

Bảo hiểm trách nhiệm bên thứ ba.

Third-party liability insurance.

6.9. Quản trị hợp đồng – nghệ thuật theo dõi chữ ký

6.9. Contract management – the art of tracking signatures

Ký hợp đồng chỉ là bắt đầu.

Signing a contract is just the beginning.

Quản trị hợp đồng mới là trận chiến thật.

Contract management is the real battle.

Mỗi văn bản phát sinh là một ngã rẽ.

Each variation is a crossroads.

Mỗi quyết định chậm trễ là một khoản chi phí.

Each delay is a cost.

6.10. CEO kiểm soát hợp đồng bằng gì

6.10. How CEOs control contracts

CEO không đọc từng dòng hợp đồng.

CEOs do not read every line of contracts.

Nhưng CEO phải kiểm soát bằng điểm dừng rủi ro.

But CEOs must control through risk checkpoints.

Điểm dừng thứ nhất

First checkpoint

Rủi ro lớn nhất của hợp đồng này là gì?

What is the biggest risk of this contract?

Điểm dừng thứ hai

Second checkpoint

Nếu hợp đồng này thất bại,

If this contract fails,

dự án chịu thiệt hại bao nhiêu?

how much damage does the project suffer?

Điểm dừng thứ ba

Third checkpoint

Kịch bản thoát hiểm là gì?

What is the exit scenario?

Kết chương 6

Chapter 6 conclusion

Hợp đồng không xây dựng công trình.

Contracts do not build buildings.

Con người xây dựng công trình.

People build buildings.

Nhưng hợp đồng quyết định

But contracts decide

ai chịu trách nhiệm khi mọi thứ đi sai.

who bears responsibility when things go wrong.

CHƯƠNG 7: THI CÔNG – GIÁM SÁT – AN TOÀN – CHẤT LƯỢNG

CHAPTER 7: CONSTRUCTION – SUPERVISION – SAFETY – QUALITY

7.1. Công trường là nơi sự thật không thể che giấu

7.1. The construction site is where truth cannot be hidden

Trên giấy, mọi thứ đều có thể hoàn hảo.

On paper, everything can be perfect.

Ngoài công trường,

On site,

sự thật luôn lộ diện.

truth always reveals itself.

Bê tông không biết nói dối.

Concrete does not lie.

Thép không biết nịnh bợ.

Steel does not flatter.

Và đất nền không quan tâm bạn là ai.

And soil does not care who you are.

7.2. Thi công không phải là giai đoạn “làm cho xong”

7.2. Construction is not a “just get it done” phase

Nhiều CEO nghĩ rằng sau khi ký hợp đồng,

Many CEOs believe that after contracts are signed,

mọi việc đã xong 80%.

80% of the work is done.

Đó là ảo tưởng nguy hiểm.

That is a dangerous illusion.

Thi công là giai đoạn

Construction is the phase

rủi ro tích tụ nhanh nhất.

where risks accumulate fastest.

7.3. Điều kiện khởi công – cánh cửa pháp lý cuối cùng

7.3. Commencement conditions – the final legal gate

Không phải cứ có giấy phép xây dựng là được khởi công.

Having a construction permit does not automatically allow commencement.

Pháp luật yêu cầu nhiều hơn thế.

The law requires more.

📌 Điều kiện khởi công theo Luật Xây dựng:

📌 Commencement conditions under the Construction Law:

Có mặt bằng xây dựng được bàn giao.

Construction site must be handed over.

Có thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt.

Approved construction drawings must be available.

Có hợp đồng thi công hợp lệ.

Valid construction contracts must exist.

Có biện pháp đảm bảo an toàn, môi trường.

Safety and environmental measures must be in place.

7.4. Giám sát – đôi mắt của pháp luật trên công trường

7.4. Supervision – the law’s eyes on the site

Giám sát không phải để bắt lỗi.

Supervision is not about finding faults.

Giám sát là để ngăn lỗi xảy ra.

Supervision is to prevent faults.

Một sai sót nhỏ không được phát hiện sớm

A small error not detected early

sẽ trở thành sự cố lớn.

will become a major incident.

📌 Căn cứ pháp lý:

📌 Legal basis:

Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), Điều 120–123.

Law on Construction 2014 (amended 2020), Articles 120–123.

7.5. Chất lượng không được tạo ra ở khâu nghiệm thu

7.5. Quality is not created at acceptance

Nhiều người nghĩ rằng nghiệm thu quyết định chất lượng.

Many think acceptance determines quality.

Thực tế thì ngược lại.

Reality is the opposite.

Chất lượng được tạo ra

Quality is created

ở từng ngày thi công.

in every day of construction.

Ở từng mẻ bê tông.

In every concrete batch.

Ở từng mối hàn.

In every weld.

7.6. An toàn lao động – giới hạn không thể thương lượng

7.6. Occupational safety – a non-negotiable boundary

Không có tiến độ nào

There is no schedule

đáng để đánh đổi bằng mạng sống.

worth trading for human lives.

Không có lợi nhuận nào

There is no profit

đủ lớn để bù cho một tai nạn chết người.

large enough to compensate for a fatal accident.

📌 An toàn không phải chi phí.

📌 Safety is not a cost.

An toàn là điều kiện để được tiếp tục thi công.

Safety is a condition to continue construction.

7.7. Những sai lầm phổ biến trên công trường

7.7. Common mistakes on construction sites

Sai lầm thứ nhất:

First mistake:

Thi công khác thiết kế đã được phê duyệt.

Building differently from approved designs.

Sai lầm thứ hai:

Second mistake:

Thay đổi vật liệu nhưng không thẩm định lại.

Changing materials without re-appraisal.

Sai lầm thứ ba:

Third mistake:

Đẩy nhanh tiến độ bằng cách bỏ qua quy trình an toàn.

Accelerating schedule by skipping safety procedures.

7.8. Nghiệm thu – khoảnh khắc pháp lý quan trọng nhất

7.8. Acceptance – the most critical legal moment

Nghiệm thu không phải nghi thức.

Acceptance is not a ceremony.

Nghiệm thu là hành vi pháp lý.

Acceptance is a legal act.

Ký nghiệm thu nghĩa là chấp nhận trách nhiệm.

Signing acceptance means accepting responsibility.

Trách nhiệm trước pháp luật.

Responsibility before the law.

Trách nhiệm trước xã hội.

Responsibility before society.

7.9. Nghiệm thu từng phần – nghệ thuật giảm rủi ro

7.9. Partial acceptance – the art of risk reduction

Không phải đợi xong hết mới nghiệm thu.

You do not wait until everything is done to accept.

Nghiệm thu từng giai đoạn

Stage-by-stage acceptance

giúp khóa rủi ro dần dần.

helps lock risks gradually.

Giúp phát hiện lỗi sớm.

Helps detect errors early.

Và giúp dự án không bị dồn rủi ro về cuối.

And prevents risks from accumulating at the end.

7.10. CEO kiểm soát công trường bằng gì

7.10. How CEOs control construction sites

CEO không cần đứng ngoài nắng.

CEOs do not need to stand under the sun.

Nhưng CEO phải kiểm soát bằng hệ thống.

But CEOs must control through systems.

Điểm kiểm soát thứ nhất

First control point

Có đủ điều kiện pháp lý để thi công chưa?

Are legal conditions for construction fully met?

Điểm kiểm soát thứ hai

Second control point

Chất lượng có đang được kiểm soát hàng ngày không?

Is quality being controlled daily?

Điểm kiểm soát thứ ba

Third control point

Nếu xảy ra sự cố,

If an incident occurs,

ai chịu trách nhiệm và xử lý thế nào?

who is responsible and how will it be handled?

Kết chương 7

Chapter 7 conclusion

Công trường là nơi

The construction site is where

mọi quyết định trước đó bị kiểm tra.

all prior decisions are tested.

Luật pháp, thiết kế, hợp đồng,

Law, design, contracts,

tất cả đều được đem ra thử thách.

are all put to the test.

Một dự án chỉ thật sự mạnh

A project is truly strong

khi nó vượt qua được công trường.

when it survives the construction site.

CHƯƠNG 8: NGHIỆM THU HOÀN THÀNH – BÀN GIAO – VẬN HÀNH – BẢO HÀNH

CHAPTER 8: COMPLETION ACCEPTANCE – HANDOVER – OPERATION – WARRANTY

8.1. Sau lễ khánh thành, pháp luật mới thật sự bắt đầu

8.1. After the inauguration, the law truly begins

Nhiều dự án tưởng rằng mọi việc kết thúc khi cắt băng.

Many projects believe everything ends when the ribbon is cut.

Thực tế thì ngược lại.

Reality is the opposite.

Sau lễ khánh thành,

After the inauguration,

trách nhiệm pháp lý mới bước ra ánh sáng.

legal responsibility steps into the light.

8.2. Nghiệm thu hoàn thành – hành vi pháp lý cuối cùng của xây dựng

8.2. Completion acceptance – the final legal act of construction

Nghiệm thu hoàn thành không phải thủ tục hành chính.

Completion acceptance is not an administrative formality.

Nó là một hành vi pháp lý.

It is a legal act.

Khi ký nghiệm thu hoàn thành,

When signing completion acceptance,

chủ đầu tư tuyên bố rằng công trình đủ điều kiện đưa vào sử dụng.

the investor declares that the facility is fit for use.

📌 Căn cứ pháp lý:

📌 Legal basis:

Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), Điều 123–124.

Law on Construction 2014 (amended 2020), Articles 123–124.

8.3. Nghiệm thu không chỉ của chủ đầu tư

8.3. Acceptance is not only the investor’s act

Có những công trình

There are facilities

bắt buộc phải có sự tham gia của cơ quan quản lý nhà nước.

that require participation of state authorities.

Ví dụ:

For example:

Hệ thống phòng cháy chữa cháy.

Fire prevention and fighting systems.

Hệ thống xử lý nước thải.

Wastewater treatment systems.

Đấu nối hạ tầng kỹ thuật.

Technical infrastructure connections.

Không có văn bản nghiệm thu hợp lệ,

Without valid acceptance documents,

công trình không được phép vận hành.

the facility may not be operated.

8.4. Bàn giao – chuyển giao trách nhiệm, không chỉ là chìa khóa

8.4. Handover – transferring responsibility, not just keys

Bàn giao không phải là trao chìa khóa.

Handover is not handing over keys.

Bàn giao là chuyển giao trách nhiệm pháp lý.

Handover is the transfer of legal responsibility.

Trách nhiệm vận hành.

Operational responsibility.

Trách nhiệm bảo trì.

Maintenance responsibility.

Và trách nhiệm với người sử dụng.

And responsibility toward users.

8.5. Hồ sơ bàn giao – thứ bị xem nhẹ nhưng gây rủi ro lớn

8.5. Handover documentation – underestimated but highly risky

Nhiều tranh chấp phát sinh

Many disputes arise

không phải vì công trình kém chất lượng,

not because of poor construction quality,

mà vì hồ sơ bàn giao thiếu hoặc sai.

but because handover documentation is missing or incorrect.

📌 Hồ sơ bàn giao tối thiểu gồm:

📌 Minimum handover documentation includes:

Bản vẽ hoàn công.

As-built drawings.

Hồ sơ nghiệm thu.

Acceptance records.

Hướng dẫn vận hành – bảo trì.

Operation and maintenance manuals.

Danh mục thiết bị và bảo hành.

Equipment lists and warranties.

8.6. Vận hành – giai đoạn thử thách âm thầm

8.6. Operation – the silent trial phase

Công trình có thể đẹp trong ngày bàn giao.

A facility may look perfect on handover day.

Nhưng vận hành mới là phép thử thật sự.

But operation is the real test.

Hệ thống có chạy ổn định không?

Do systems operate stably?

Có phát sinh khiếu nại không?

Are complaints arising?

Chi phí vận hành có vượt dự kiến không?

Do operating costs exceed projections?

8.7. Bảo hành – cam kết kéo dài của nhà thầu

8.7. Warranty – the contractor’s extended commitment

Bảo hành không phải là ưu đãi.

Warranty is not a favor.

Bảo hành là nghĩa vụ pháp lý.

Warranty is a legal obligation.

Nó bảo vệ người sử dụng.

It protects users.

Và bảo vệ cả chủ đầu tư.

And it also protects the investor.

📌 Căn cứ pháp lý:

📌 Legal basis:

Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), Điều 126.

Law on Construction 2014 (amended 2020), Article 126.

8.8. Sai lầm phổ biến sau khi bàn giao

8.8. Common mistakes after handover

Sai lầm thứ nhất:

First mistake:

Không theo dõi thời hạn bảo hành.

Not tracking warranty periods.

Sai lầm thứ hai:

Second mistake:

Không ghi nhận kịp thời lỗi phát sinh.

Not promptly recording defects.

Sai lầm thứ ba:

Third mistake:

Tự sửa chữa khi chưa kích hoạt nghĩa vụ bảo hành.

Repairing without activating warranty obligations.

8.9. CEO kiểm soát giai đoạn sau xây dựng bằng gì

8.9. How CEOs control the post-construction phase

CEO không cần quản lý từng thiết bị.

CEOs do not manage every piece of equipment.

Nhưng CEO phải kiểm soát bằng hệ thống pháp lý.

But CEOs must control through legal systems.

Điểm kiểm soát thứ nhất

First control point

Nghiệm thu có đầy đủ và hợp lệ chưa?

Is acceptance complete and valid?

Điểm kiểm soát thứ hai

Second control point

Hồ sơ bàn giao có đủ để vận hành an toàn không?

Is documentation sufficient for safe operation?

Điểm kiểm soát thứ ba

Third control point

Cơ chế xử lý bảo hành có rõ ràng không?

Is the warranty handling mechanism clear?

Kết chương 8

Chapter 8 conclusion

Một dự án không kết thúc khi xây xong.

A project does not end when construction is finished.

Nó chỉ chuyển sang một hình thái khác.

It merely transitions to another form.

Hình thái của trách nhiệm dài hạn.

The form of long-term responsibility.

QUYẾT TOÁN – KIỂM TOÁN – DÒNG TIỀN – SỰ THẬT TÀI CHÍNH

CHAPTER 9: FINAL ACCOUNTS – AUDITS – CASH FLOW – THE FINANCIAL TRUTH

9.1. Khi bê tông đã khô, con số bắt đầu nói thật

9.1. When concrete hardens, numbers begin to tell the truth

Công trình có thể đẹp.

A building can be beautiful.

Lễ khánh thành có thể hoành tráng.

The inauguration can be grand.

Nhưng chỉ có quyết toán

But only final accounts

mới cho biết dự án đó sống hay chết.

tell whether the project lives or dies.

9.2. Quyết toán không phải là thủ tục – đó là bản án tài chính

9.2. Final accounts are not a procedure – they are a financial verdict

Nhiều người xem quyết toán là việc của kế toán.

Many see final accounts as an accounting task.

Đó là sai lầm chiến lược.

That is a strategic mistake.

Quyết toán là nơi

Final accounts are where

mọi quyết định trước đó bị phán xét.

all prior decisions are judged.

📌 Căn cứ pháp lý:

📌 Legal basis:

Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), Điều 147–148.

Law on Construction 2014 (amended 2020), Articles 147–148.

9.3. Ba lớp quyết toán mà CEO phải kiểm soát

9.3. Three layers of final accounts CEOs must control

Quyết toán không có một lớp.

Final accounts are not one-dimensional.

Nó có nhiều lớp.

They have layers.

Lớp thứ nhất – Quyết toán hợp đồng

Layer One – Contract final accounts

Đây là nơi tranh chấp thường nảy sinh.

This is where disputes often arise.

Khối lượng có đủ không?

Are quantities correct?

Giá có đúng hợp đồng không?

Are prices consistent with contracts?

Phát sinh có hợp lệ không?

Are variations legitimate?

Lớp thứ hai – Quyết toán dự án

Layer Two – Project final accounts

Đây là bức tranh tổng thể.

This is the big picture.

Tổng mức đầu tư ban đầu

The original total investment

so với chi phí thực tế.

versus actual expenditure.

Khoảng cách đó nói lên năng lực quản trị.

That gap reflects governance capability.

Lớp thứ ba – Quyết toán vốn chủ sở hữu

Layer Three – Equity final accounts

Đây là lớp ít được nói đến nhất.

This layer is least discussed.

Nhưng lại quan trọng nhất với CEO.

But it matters most to CEOs.

Dự án này

This project

thực sự mang lại bao nhiêu giá trị cho chủ đầu tư?

how much value does it truly create for the investor?

9.4. Kiểm toán – tấm gương không biết nói dối

9.4. Audits – mirrors that do not lie

Kiểm toán không đến để làm bạn vui.

Auditors do not come to please you.

Họ đến để soi sự thật.

They come to expose truth.

Một dự án càng minh bạch,

The more transparent a project is,

kiểm toán càng nhẹ nhàng.

the smoother the audit.

Một dự án càng né tránh,

The more evasive a project is,

kiểm toán càng đau đớn.

the more painful the audit.

9.5. Dòng tiền – máu của dự án

9.5. Cash flow – the blood of the project

Lợi nhuận là kết quả trên giấy.

Profit is a paper result.

Dòng tiền là khả năng sống sót.

Cash flow is survival capability.

Một dự án có thể lãi trên sổ sách

A project can be profitable on paper

nhưng chết vì thiếu tiền mặt.

yet die due to lack of cash.

9.6. Ba sai lầm dòng tiền khiến dự án sụp đổ

9.6. Three cash-flow mistakes that collapse projects

Sai lầm thứ nhất:

First mistake:

Thu tiền chậm hơn chi tiền.

Collecting cash slower than spending it.

Sai lầm thứ hai:

Second mistake:

Dồn chi phí về cuối kỳ.

Pushing costs to the end.

Sai lầm thứ ba:

Third mistake:

Không dự phòng kịch bản xấu.

Failing to plan for worst-case scenarios.

9.7. Phân bổ vốn – nghệ thuật ít ai dạy

9.7. Capital allocation – the art rarely taught

Không phải mọi đồng vốn đều giống nhau.

Not all capital is the same.

Có vốn chôn lâu.

Some capital is locked long-term.

Có vốn quay nhanh.

Some capital rotates quickly.

Phân bổ sai

Misallocation

có thể giết dự án dù tổng vốn đủ.

can kill a project even if total capital is sufficient.

9.8. CEO kiểm soát tài chính bằng gì

9.8. How CEOs control finance

CEO không cần làm kế toán.

CEOs do not need to be accountants.

Nhưng CEO phải kiểm soát bằng chỉ báo.

But CEOs must control through indicators.

Chỉ báo thứ nhất

First indicator

Dòng tiền thu – chi theo tháng.

Monthly cash inflow and outflow.

Chỉ báo thứ hai

Second indicator

Tỷ lệ vượt tổng mức đầu tư.

Overrun ratio versus total investment.

Chỉ báo thứ ba

Third indicator

Thời điểm hòa vốn thực tế.

Actual break-even timing.

Kết chương 9

Chapter 9 conclusion

Quyết toán không giết dự án.

Final accounts do not kill projects.

Sự thật tài chính mới giết dự án.

Financial truth does.

Và nhiệm vụ của CEO

And the CEO’s task

là đối diện với sự thật đó sớm nhất có thể.

is to face that truth as early as possible.

CHƯƠNG 10: CẤP CHỦ QUYỀN – TÁCH SỔ – BÀN GIAO PHÁP LÝ CHO KHÁCH HÀNG

CHAPTER 10: OWNERSHIP CERTIFICATES – SUBDIVISION – LEGAL HANDOVER TO BUYERS

10.1. Dự án chỉ thật sự kết thúc khi người mua cầm sổ trên tay

10.1. A project truly ends when buyers hold the title in their hands

Công trình có thể hoàn thành.

A building may be completed.

Khách hàng có thể dọn vào ở.

Buyers may move in.

Nhưng với pháp luật,

But in the eyes of the law,

dự án chưa kết thúc

the project is not finished

cho đến khi quyền sở hữu được xác lập.

until ownership is legally established.

10.2. Chủ quyền không phải quà tặng – đó là kết quả pháp lý

10.2. Ownership is not a gift – it is a legal result

Không ai “cho” chủ quyền.

No one “gives” ownership.

Chủ quyền là kết quả của

Ownership is the result of

một chuỗi nghĩa vụ đã được hoàn thành.

a chain of obligations that have been fulfilled.

Nghĩa vụ về đất đai.

Land obligations.

Nghĩa vụ về xây dựng.

Construction obligations.

Nghĩa vụ về tài chính.

Financial obligations.

Và nghĩa vụ với khách hàng.

And obligations toward buyers.

📌 Căn cứ pháp lý:

📌 Legal basis:

Luật Đất đai 2013, Điều 95, 100, 101.

Land Law 2013, Articles 95, 100, 101.

Luật Nhà ở 2014, Điều 72, 118.

Housing Law 2014, Articles 72, 118.

10.3. Hồ sơ cấp chủ quyền – bài kiểm tra cuối cùng của dự án

10.3. Ownership dossiers – the project’s final exam

Hồ sơ xin cấp chủ quyền

The ownership application dossier

là nơi mọi thiếu sót quay trở lại.

is where all omissions return.

Sai một chi tiết nhỏ,

One small error,

hồ sơ có thể bị trả lại nhiều lần.

can cause repeated rejections.

📌 Hồ sơ pháp lý cốt lõi gồm:

📌 Core legal documents include:

Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.

Land allocation or lease decisions.

Chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất.

Proof of fulfillment of land-related financial obligations.

Hồ sơ hoàn công công trình.

As-built completion records.

Văn bản nghiệm thu đủ điều kiện đưa vào sử dụng.

Acceptance documents certifying fitness for use.

10.4. Tách sổ – giai đoạn nhạy cảm nhất với khách hàng

10.4. Subdivision – the most sensitive phase for buyers

Khách hàng có thể chờ nhà.

Buyers may wait for a home.

Nhưng họ rất khó chờ sổ.

But they find it hard to wait for a title.

Thời gian tách sổ

Subdivision timing

là thước đo niềm tin thị trường.

is the measure of market trust.

Nhiều dự án không mất uy tín vì xây chậm.

Many projects do not lose credibility due to construction delays.

Mà mất uy tín vì sổ chậm.

They lose credibility because titles are delayed.

10.5. Những nguyên nhân phổ biến khiến sổ bị treo

10.5. Common reasons titles are delayed

Nguyên nhân thứ nhất:

First reason:

Chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Incomplete land-related financial obligations.

Nguyên nhân thứ hai:

Second reason:

Hồ sơ hoàn công không khớp thực tế.

As-built records do not match reality.

Nguyên nhân thứ ba:

Third reason:

Thay đổi thiết kế nhưng chưa pháp lý hóa.

Design changes not legally formalized.

10.6. Bàn giao pháp lý – trách nhiệm cuối cùng của chủ đầu tư

10.6. Legal handover – the investor’s final responsibility

Bàn giao pháp lý

Legal handover

không chỉ là giao sổ.

is not just handing over titles.

Đó là việc chuyển giao

It is the transfer of

toàn bộ quyền và nghĩa vụ gắn với tài sản.

all rights and obligations attached to the asset.

Khách hàng không chỉ mua căn nhà.

Buyers do not just buy a unit.

Họ mua sự an tâm pháp lý.

They buy legal peace of mind.

10.7. Tranh chấp hậu dự án – điều không được phép xem nhẹ

10.7. Post-project disputes – never to be underestimated

Nhiều chủ đầu tư nghĩ rằng

Many investors believe

bàn giao xong là hết trách nhiệm.

handover ends responsibility.

Thực tế thì không.

Reality says otherwise.

Tranh chấp có thể phát sinh

Disputes can arise

sau nhiều năm.

after many years.

Và nếu hồ sơ không sạch,

And if documentation is not clean,

rủi ro quay lại rất nhanh.

risk returns swiftly.

10.8. CEO kiểm soát giai đoạn cấp chủ quyền bằng gì

10.8. How CEOs control the ownership phase

CEO không cần đi nộp từng bộ hồ sơ.

CEOs do not need to submit every dossier.

Nhưng CEO phải kiểm soát bằng lộ trình.

But CEOs must control through a roadmap.

Điểm kiểm soát thứ nhất

First control point

Nghĩa vụ tài chính đã hoàn tất chưa?

Have financial obligations been fully settled?

Điểm kiểm soát thứ hai

Second control point

Hồ sơ hoàn công có thống nhất với thực tế không?

Do as-built documents match reality?

Điểm kiểm soát thứ ba

Third control point

Tiến độ cấp sổ cho khách hàng có minh bạch không?

Is the title issuance timeline transparent to buyers?

10.9. Niềm tin thị trường được quyết định ở chương cuối

10.9. Market trust is decided in the final chapter

Khách hàng có thể quên

Buyers may forget

bạn quảng cáo hay đến mức nào.

how good your marketing was.

Nhưng họ không quên

But they never forget

bạn giao sổ nhanh hay chậm.

how fast or slow you delivered the title.

KẾT SÁCH

BOOK CONCLUSION

Một dự án đô thị

An urban project

không chỉ là bê tông và tiền bạc.

is not just concrete and money.

Nó là một cam kết pháp lý kéo dài nhiều năm.

It is a long-term legal commitment.

Với Nhà nước.

With the State.

Với xã hội.

With society.

Và với từng khách hàng.

And with every buyer.

Nếu bạn đi đúng trình tự,

If you follow the right sequence,

pháp luật sẽ bảo vệ bạn.

the law will protect you.

Nếu bạn đi tắt,

If you take shortcuts,

pháp luật sẽ chờ bạn ở cuối đường.

the law will wait for you at the end of the road.

Hết – nhưng cũng là bắt đầu.

The end – and also the beginning.

LỜI BẠT: Khi pháp luật trở thành người bạn đồng hành của giấc mơ đô thị

EPILOGUE: When the law becomes a companion to urban dreams

Cuốn sách này khép lại,

This book comes to a close,

nhưng con đường của dự án thì không.

but the journey of a project does not.

Bởi vì một dự án đô thị,

Because an urban project,

khi đã hoàn thành trên bản vẽ và ngoài công trường,

once completed on drawings and construction sites,

vẫn tiếp tục sống trong đời sống xã hội.

continues to live within society.

Tôi không viết cuốn sách này để dạy bạn làm dự án nhanh hơn.

I did not write this book to teach you how to do projects faster.

Tôi viết nó để giúp bạn làm dự án đúng hơn.

I wrote it to help you do projects more correctly.

Đúng với pháp luật.

Correct with the law.

Đúng với trật tự đô thị.

Correct with urban order.

Và đúng với lương tâm của người làm nghề.

And correct with the conscience of the profession.

Trong suốt nhiều năm làm nghề,

Throughout many years of practice,

tôi đã thấy những người rất giỏi kỹ thuật

I have seen people excellent in engineering

thất bại vì coi nhẹ pháp lý.

fail because they underestimated legal matters.

Tôi đã thấy những người rất mạnh tài chính

I have seen people financially powerful

gục ngã vì đi sai trình tự.

fall because they followed the wrong sequence.

Và tôi cũng đã thấy

And I have also seen

những người đi chậm, rất chậm,

those who moved slowly, very slowly,

nhưng đi đúng,

but walked correctly,

cuối cùng đi xa hơn tất cả.

eventually go farther than everyone else.

Pháp luật không sinh ra để cản trở phát triển.

The law was not created to hinder development.

Pháp luật sinh ra để bảo đảm

The law exists to ensure

rằng sự phát triển đó

that development

không phải trả giá bằng hỗn loạn.

does not come at the cost of chaos.

Một dự án đô thị thành công

A successful urban project

không phải là dự án bán hết nhanh nhất.

is not the one that sells out the fastest.

Mà là dự án

But the one

sau 10 năm, 20 năm,

that after 10 or 20 years,

người dân vẫn muốn sống ở đó.

people still want to live there.

Và xã hội vẫn xem đó là một phần tích cực của đô thị.

And society still sees it as a positive part of the city.

Nếu bạn là CEO,

If you are a CEO,

cuốn sách này không phải để bạn đọc một lần rồi cất đi.

this book is not meant to be read once and shelved.

Hãy để nó

Let it

trở thành bản đồ tư duy

become a mental map

mỗi khi bạn đứng trước một quyết định khó.

whenever you face a difficult decision.

Nếu bạn là luật sư, kiến trúc sư, kỹ sư,

If you are a lawyer, architect, or engineer,

cuốn sách này không nhằm thay thế chuyên môn của bạn.

this book does not aim to replace your expertise.

Nó giúp bạn

It helps you

hiểu rằng mọi chuyên môn

understand that every specialization

chỉ thực sự phát huy

only truly works

khi đặt trong một hệ thống đúng.

when placed within the right system.

Nếu bạn là nhà đầu tư trẻ,

If you are a young investor,

tôi mong bạn nhớ một điều rất đơn giản.

I hope you remember one simple thing.

Đừng hỏi “làm nhanh không”.

Do not ask “can it be done fast?”

Hãy hỏi “làm đúng chưa”.

Ask “is it being done right?”

Cuối cùng,

Finally,

tôi tin rằng tương lai của đô thị Việt Nam

I believe the future of Vietnamese cities

không nằm ở những dự án cao nhất.

does not lie in the tallest buildings.

Mà nằm ở những dự án

But in projects

được làm đúng ngay từ đầu.

that are done right from the beginning.

Nếu cuốn sách này

If this book

giúp bạn tránh được một sai lầm pháp lý,

helps you avoid one legal mistake,

giữ được một dự án khỏi bị treo,

keeps one project from being frozen,

hoặc bảo vệ được quyền lợi của một nhóm người dân,

or protects the rights of one community,

thì với tôi,

then for me,

nó đã hoàn thành sứ mệnh của mình.

it has fulfilled its mission.

Pháp luật không đứng đối diện giấc mơ.

The law does not stand opposite dreams.

Pháp luật đứng bên cạnh giấc mơ – nếu bạn biết cách đi cùng nó.

The law stands beside dreams – if you know how to walk with it.

PHỤ LỤC

BẢN ĐỒ PHÁP LÝ ĐẦU TƯ DỰ ÁN ĐÔ THỊ VỐN TƯ NHÂN

APPENDIX

THE LEGAL MAP OF PRIVATE URBAN DEVELOPMENT PROJECTS

LỜI DẪN PHỤ LỤC

APPENDIX PREFACE

Một dự án đô thị không chết vì thiếu tiền.

An urban project does not die from lack of capital.

Nó chết vì thiếu bản đồ pháp lý.

It dies from the absence of a legal map.

Phụ lục này không viết để “khoe luật”.

This appendix is not written to “show off laws”.

Nó được viết để CEO không đi lạc.

It is written so CEOs do not get lost.

PHỤ LỤC I

TRÌNH TỰ PHÁP LÝ ĐẦU TƯ DỰ ÁN

APPENDIX I

LEGAL SEQUENCE OF PROJECT INVESTMENT

1. Điểm khởi đầu thật sự của một dự án

1. The real starting point of a project

Một dự án không bắt đầu từ lễ khởi công.

A project does not begin with a groundbreaking ceremony.

Nó bắt đầu từ quyền tiếp cận đất hợp pháp.

It begins with lawful access to land.

Nếu không có quyền này,

Without this right,

mọi bản vẽ chỉ là tranh treo tường.

all drawings are just wall decorations.

2. Chấp thuận cho phép nhận chuyển nhượng, góp vốn, thuê quyền sử dụng đất

2. Approval to receive transfer, capital contribution, or lease of land-use rights

Đây là bước “mở khóa đất”.

This is the “land unlocking” step.

Nhà đầu tư chỉ được làm dự án

An investor may only develop a project

khi pháp luật cho phép họ

when the law allows them

đứng trên mảnh đất đó một cách hợp pháp.

to stand on that land legally.

📌 Ba hình thức tiếp cận đất phổ biến:

📌 Three common land access methods:

Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Receiving transfer of land-use rights.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Capital contribution via land-use rights.

Thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Leasing land-use rights for project implementation.

📌 Luật nền tảng:

📌 Governing laws:

Luật Đất đai 2024.

Land Law 2024.

Luật Đầu tư 2020.

Law on Investment 2020.

3. Chấp thuận chủ trương đầu tư – giấy khai sinh của dự án

3. Investment policy approval – the project’s birth certificate

Nếu quyền tiếp cận đất là “đất”,

If land access is the “land”,

thì chủ trương đầu tư là “danh phận”.

investment policy is the “legal identity”.

Không có chủ trương đầu tư,

Without investment policy approval,

dự án không có tên trong hệ thống quản lý Nhà nước.

the project has no name in the State system.

📌 CEO cần nhớ:

📌 CEO takeaway:

Chủ trương đầu tư không phải thủ tục hình thức.

Investment policy approval is not a formality.

Nó là cam kết quản lý của Nhà nước với dự án.

It is the State’s governance commitment to the project.

4. Quy hoạch – nơi pháp luật “vẽ” giấc mơ

4. Planning – where the law draws the dream

Quy hoạch không phải để cản phát triển.

Planning is not meant to block development.

Quy hoạch để bảo đảm

Planning ensures

mọi giấc mơ đều có trật tự.

every dream has order.

📌 Trình tự phổ biến:

📌 Common sequence:

Quy hoạch phân khu 1/2000 (nếu chưa có).

Zoning plan 1/2000 (if not yet available).

Quy hoạch chi tiết 1/500.

Detailed plan 1/500.

Khi quy hoạch 1/500 được phê duyệt,

Once the 1/500 plan is approved,

nó trở thành “luật tại chỗ”.

it becomes the “law on site”.

5. Giao đất – cho thuê đất – chuyển mục đích sử dụng đất

5. Land allocation – lease – land-use conversion

Đây là khoảnh khắc

This is the moment

đất chính thức đi vào dự án.

land officially enters the project.

Kèm theo đó là

Along with it comes

nghĩa vụ tài chính rất lớn.

significant financial obligations.

📌 CEO cần kiểm soát:

📌 CEO must control:

Tiền sử dụng đất / tiền thuê đất.

Land-use levy / land rent.

Thời điểm xác định giá đất.

Timing of land price determination.

Khả năng điều chỉnh tổng mức đầu tư.

Ability to adjust total investment.

6. Thiết kế – giấy phép – thi công

6. Design – permits – construction

Chỉ khi đất hợp pháp,

Only when land is lawful,

dự án mới được phép xây dựng.

the project may be constructed.

📌 Chuỗi pháp lý chuẩn:

📌 Standard legal chain:

Khảo sát → thiết kế → thẩm định → giấy phép → thi công → nghiệm thu.

Survey → design → appraisal → permit → construction → acceptance.

Luật không cấm làm nhanh.

The law does not forbid speed.

Luật chỉ cấm làm ẩu.

The law forbids recklessness.

7. Cấp Giấy chứng nhận – tách sổ – bàn giao cho khách hàng

7. Ownership certificates – subdivision – handover to buyers

Đây là đích đến thật sự.

This is the true destination.

Không phải ngày mở bán.

Not the launch day.

Mà là ngày khách hàng cầm sổ.

But the day buyers hold the title.

PHỤ LỤC II

HỆ THỐNG LUẬT – NGHỊ ĐỊNH – THÔNG TƯ ÁP DỤNG

APPENDIX II

APPLICABLE LAWS, DECREES, AND CIRCULARS

1. Nhóm luật trụ cột

1. Core laws

Luật Đất đai 2024.

Land Law 2024.

Luật Nhà ở 2023.

Housing Law 2023.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.

Law on Real Estate Business 2023.

Luật Xây dựng (sửa đổi).

Law on Construction (amended).

Luật Đầu tư 2020.

Law on Investment 2020.

2. Nhóm nghị định hướng dẫn trọng yếu

2. Key implementing decrees

Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024.

Decrees guiding the Land Law 2024.

Nghị định quản lý hoạt động xây dựng.

Decree on construction activity management.

Nghị định hướng dẫn Luật KDBĐS.

Decree guiding the Real Estate Business Law.

Nghị định về giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Decrees on land pricing and land financial obligations.

3. Nhóm thông tư kỹ thuật

3. Technical circulars

Thông tư về hồ sơ địa chính.

Circulars on cadastral records.

Thông tư về quản lý chất lượng công trình.

Circulars on construction quality management.

Thông tư về hợp đồng xây dựng.

Circulars on construction contracts.

4. Nguyên tắc sử dụng pháp luật cho CEO

4. Legal principles for CEOs

Không dùng luật cũ cho dự án mới.

Do not use old laws for new projects.

Luôn kiểm tra hiệu lực văn bản.

Always check legal validity.

Luôn hỏi: ai ký – ký lúc nào – ký theo luật nào.

Always ask: who signs – when – under which law.

KẾT PHỤ LỤC

APPENDIX CONCLUSION

Phụ lục này

This appendix

không thay thế luật sư.

does not replace lawyers.

Nhưng nó giúp CEO

But it helps CEOs

nói chuyện với luật sư bằng ngôn ngữ ngang hàng.

speak to lawyers in an equal language.

---

Hết.

The End.

Đỗ Văn Hiếu 

0932074939

CHI TIẾT