Đỗ Văn Hiếu: Làm giàu không khó… hay làm hoài không khá?

'Làm giàu liệu có dễ như mọi người nghĩ? Xin thưa, rất khó. Nhưng nếu kiên trì và có tài thì mọi thứ đều có thể đến', Doanh nhân Đỗ Văn Hiếu khẳng định và nhớ lại câu chuyện khởi nghiệp của mình...

Doanh nhân Đỗ Văn Hiếu: "Cho đi là nhận lại"

Từ một chàng sinh viên nghèo trở thành chủ doanh nghiệp ở tuổi còn rất trẻ. Giờ đây, doanh nhân Đỗ Văn Hiếu đảm nhiệm nhiều công việc ở những ngành nghề hoàn toàn khác nhau với nhiều chức danh quan trọng...

Đỗ Văn Hiếu - doanh nhân trẻ khát vọng dẫn đầu ngành BĐS Việt

24 giờ là quỹ thời gian quá ít ỏi để doanh nhân (DN) trẻ tuổi này giải quyết hết lượng công việc đồ sộ của hơn 6 công ty bất động sản (BĐS). Bận rộn là thế, nhưng DN Đỗ Văn Hiếu chưa bao giờ dám cho phép mình được ngơi nghỉ. Anh luôn đau đáu với những triết lý kinh doanh mới, mô hình hoạt động mới trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, nhằm hướng tới nhiều giá trị mang tính bền vững và ổn định...

CEO Đỗ Văn Hiếu: Nếu thời cơ là 'vàng' thì con người là 'mỏ vàng'

Chia sẻ cùng chúng tôi doanh nhân Đỗ Văn Hiếu - Tổng Giám đốc Công ty CP An Cư Lạc Nghiệp – nhấn mạnh vào mấu chốt sự thành công trong đầu tư BĐS...

Trưởng phòng không lương.

Đánh liều xin việc vào các cơ quan với “cam kết làm việc không lương nếu không có hiệu quả” Hiếu nghĩ, “Khi tay trắng khởi nghiệp, một trong những cách làm giàu nhanh là kinh doanh trực tuyến, hoặc kinh doanh dịch vụ, như môi giới bất động sản, chứng khoán...”.

Thứ Ba, 1 tháng 9, 2020

TỔNG THỐNG MỸ DONALD TRUMP: ” TỪNG CÓ LÚC ĂN MÀY CÒN GIÀU HƠN TÔI ”

TỔNG THỐNG MỸ DONALD TRUMP: ” TỪNG CÓ LÚC ĂN MÀY CÒN GIÀU HƠN TÔI ”

Donald Trump: " Bỏ cuộc là 1 thứ tôi chưa bao giờ nghĩ tới, dù chỉ 1 giây. Và tôi nghĩ đó là một lý do khiến tôi đánh bại những người chỉ trích mình. Họ cố đưa tôi lên vĩ nướng, nhưng điều đó lại phản tác dụng. Nó chỉ khiến tôi muốn trở lại và trở lại một cách đầy ngoạn mục. Tôi biết mình có thể chứng minh cho họ thấy rằng họ đã sai bằng cách tiếp tục kiên định, tiếp tục gan lì, và không khoan nhượng hay bỏ cuộc. Tôi nhanh chóng trở thành 1 con người cứng cáp hơn trong suốt thời kỳ 1990.

Vào đầu thập niên 90, tôi đã tạo ra 1 bước hoán vị vận may ngoạn mục đến nỗi họ đã đưa tôi vào Sách Guiness Kỷ Lục thế giới, với cú lội ngược dòng xuất sắc nhất trong lịch sử tài chính. Tôi không khuyến khích bất cứ ai đặt ra cho mình mục tiêu như thế, nhưng một khi bạn đã dấn thân vào vòng xoáy tài chính khốc liệt, trải nghiệm đó sẽ mang lại cho bạn 1 tầm nhìn có thể rất hữu ích đối với người khác".

Không phải ai cũng đều biết rằng vào cuối thập niên 80, Donald Trump đã có những lúc sa cơ lỡ vận thảm hại với nợ nần gần 9,8 tỷ USD. Thị trường bất động sản đóng băng, văn phòng nhà ở, khách sạn không cho thuê được. Trong khi đó các ngân hàng, nhà đầu tư ráo riết đòi nợ và Donald Trump - ông “Vua tiền mặt” ngày nào giờ không còn một xu dính túi.

Cash is King

Tất cả các bất động sản có thể bán được ngay như New York Plaza Hotel, rất nhiều nhà nghỉ, tàu thuyền sang trọng nhất đều phải bán để trả nợ mà vẫn không đủ. Hãng hàng không Eastern Airlines mà Trump mới mua đầu năm 1989 cũng phải bán đi sau chưa đầy 3 năm hoạt động. Tưởng như vị Tổng thống đảng Cộng hòa chỉ còn nước bỏ trốn mới mong thoát khỏi các chủ nợ.

Người quyền lực nhất thế giới cho biết, tình cảnh hồi đó bi đát đến nỗi những người ăn mày, không nhà cửa trên đại lộ số 5 nổi tiếng của New York, vẫn giàu có hơn ông nhiều, vì tiền trong túi Trump lúc bấy giờ chỉ là con số âm nợ 9,8 tỷ USD. Thời gian này ông cũng phải ra Tòa ly hôn với tổng chi phí hơn 20 triệu USD.

"Cuộc đời là thế", Donald Trump nhớ lại. Nhiều khi hàng loạt khó khăn đổ ập đến cùng lúc. Nhưng ngay cả vào những thời điểm khó khăn như vậy, ông vẫn luôn hi vọng vào những cơ hội may mắn, thậm chí nhiều may mắn cùng đến.

Sự thành công trở lại của Donald Trump là cả một kỳ tích pha lẫn cả sự bí hiểm. Càng sa cơ ông lại càng mạo hiểm đến liều lĩnh. Ông có thể vay chỗ này để trả nợ chỗ kia. Ông thế chấp để vay ngân hàng rồi lại phải để cho ngân hàng phát mại. Trước rất nhiều sức ép của các ngân hàng chủ nợ, nhưng Donald Trump vẫn khôn khéo đàm phán, thương thuyết để giữ lại cho riêng mình bằng mọi giá một bất động sản mà ông đang đầu tư dở dang với một ngân sách khổng lồ.

" Tôi không khuyên bạn đòi hỏi ở thế giới 1 áp lực khủng khiếp như thế, nhưng hãy biết rằng nếu bạn gặp phải những dòng nước ngược, cương quyết không bỏ cuộc có lẻ sẽ là chiến lược tốt dành cho bạn." - TT Mỹ vĩ đại...

SƯU TẦM

05 VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CƠ BẢN DÀNH CHO CHỦ DOANH NGHIỆP VÀ GIÁM ĐỐC ĐIỀU HÀNH-CEO

Nhiều CEO và chủ doanh nghiệp nghỉ rằng chỉ cần bỏ tiền thuê một luật sư để xử lý mọi công việc pháp lý cho doanh nghiệp là bình an vô sự. Tuy nhiên, không phải lúc nào luật sư cũng ở bên cạnh CEO, chủ doanh nghiệp, luật sư cũng không phải là người ra quyết định thay CEO, chủ doanh nghiệp mà chỉ có thể cố vấn hoặc xử lý những vấn đề pháp lý theo yêu cầu cụ thể của khách hàng. Do vậy, đối với những người start-up (người khởi nghiệp) chưa có điều kiện tài chính tốt, hay những người có ý định thành lập doanh nghiệp và bản thân các CEO và chủ doanh nghiệp cũng phải tự trang bị cho mình những kiến thức pháp lý cơ bản để hạn chế những rủi ro trong kinh doanh và quyết định những vấn đề mang tính chiến lược, quan trọng để đưa doanh nghiệp cất cánh và phát triển.

Vậy những kiến thức pháp lý cơ bản dành cho CEO và chủ doanh nghiệp là gì?

Theo tôi, kiến thức pháp lý cơ bản nói riêng và kiến thức pháp luật nói chung là nhiều vô tận, ngay cả những luật sư, chuyên gia pháp luật hàng đầu cũng chưa chắc nắm hết được. Tuy nhiên, đối với một CEO/chủ doanh nghiệp thì có 05 vấn đề pháp lý sau đây theo tôi là cơ bản, quan trọng và cần thiết nhất bao gồm:

– Nắm được văn bản/tài liệu pháp lý quan trọng và không thể thiếu trong doanh nghiệp mình;

– Nắm vững các quyền và nghĩa vụ của một doanh nghiệp;

– Biết quản lý dòng tiền ra và dòng tiền vào của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật;

– Nắm được kiến thức pháp lý cơ bản về hợp đồng thương mại liên quan đến ngành nghề, lĩnh vực mà doanh nghiệp mình đang kinh doanh;

– Nắm và xác định được quyền hạn của người quản lý doanh nghiệp và lựa chọn mô hình tổ chức doanh nghiệp phù hợp cho doanh nghiệp mình.

Cụ thể những kiến thức pháp lý cơ bản cho CEO và chủ doanh nghiệp như sau:

THỨ NHẤTPhải nắm được văn bản/tài liệu pháp lý quan trọng và không thể thiếu trong doanh nghiệp mình

Văn bản/tài liệu pháp lý của doanh nghiệp là thứ không thể thiếu của một doanh nghiêp nhằm xác định tư cách pháp nhân, địa vị pháp lý, tình trạng và hình hài doanh nghiệp. Vì sự quan trọng, nên Luật doanh nghiệp 2014 (tại Điều 11) đã quy định cụ thể những văn bản/tài liệu pháp lý của doanh nghiệp cần phải có và bắt buộc phải lưu giữ tại trụ sở công ty hoặc địa điểm khác được quy định trong Điều lệ công ty, cụ thể là những văn bản/tài liệu pháp lý sau:

– Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;

– Điều lệ doanh nghiệp;

– Sổ đăng ký thành viên, giấy chứng nhận phần vốn góp (áp dụng cho công ty TNHH từ hai thành viên trở lên, công ty hợp danh) hoặc sổ đăng ký cổ đông, cổ phiếu (áp dụng cho công ty cổ phần); biên bản góp vốn và định giá tài sản (nếu có);

– Các tài liệu pháp lý nội bộ của doanh nghiệp như biên bản họp, nghị quyết của hội đồng thành viên, đại hội đồng cổ đông, hội đồng quản trị tùy theo loại hình doanh nghiệp; các quyết định của doanh nghiệp; các quy chế quản lý nội bộ khác của doanh nghiệp tùy theo loại hình doanh nghiệp;

– Các giấy tờ xác nhận quyền sở hữu tài sản của doanh nghiệp như giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu bất động sản, quyền sở hữu trí tuệ,…;

– Các giấy phép con, đủ điều kiện kinh doanh, chứng chỉ văn bằng…;

– Sổ kế toán, chứng từ kế toán, báo cáo tài chính hằng năm;

– Các văn bản, thông báo, kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gửi đến hoặc làm việc với doanh nghiệp;

– Bản cáo bạch (nếu có để phát hành chứng khoán);

– Hợp đồng ký với đối tác và các chứng từ liên quan trong quá trình thực hiện hợp đồng với các nhà cung cấp dịch vụ hoặc với khách hàng và đối tác khác (Mục đích là để theo dõi thực hiện hợp đồng, để cung cấp chứng cứ cho Tòa án và các bên có liên quan nhằm giải quyết tranh chấp phát sinh).

Vì vậy, nếu chưa có hoặc có nhưng chưa đầy đủ thì doanh nghiệp phải làm và lưu trữ theo quy định của pháp luật nêu trên.

Việc duy trì và lưu giữ những văn bản/tài liệu pháp lý nêu trên là vô cùng quan trọng để thực hiện nhiều mục đích khác nhau cho doanh nghiệp, ví dụ như để vay vốn ngân hàng, để nộp cho cơ quan nhà nước, Tòa án khi bị kiểm tra, thanh tra và tranh chấp (nếu có); để có cơ sở nâng cao giá trị thương hiệu cho doanh nghiệp; để chứng minh doanh nghiệp kinh doanh minh bạch; và cuối cùng là để doanh nghiệp được định giá cao và bán được giá tốt (nếu muốn bán).

THỨ HAI: Nắm vững các quyền và nghĩa vụ của một doanh nghiệp

Luật doanh nghiệp 2014 có quy định rất cụ thể quyền của doanh nghiệp (Điều 7 Luật doanh nghiệp) và nghĩa vụ của doanh nghiệp (Điều 8 Luật doanh nghiệp); Khi nắm được quyền thì chủ doanh nghiệp, CEO thoát khỏi tâm lý lo sợ trong kinh doanh, mạnh dạn và chủ động hơn trong việc điều hành kinh doanh.

Theo đó, doanh nghiệp có các Quyền cơ bản gồmTự do kinh doanh trong những ngành, nghề mà luật không cấm; tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh; chủ động lựa chọn ngành, nghề, địa bàn, hình thức kinh doanh; chủ động điều chỉnh quy mô và ngành, nghề kinh doanh; lựa chọn hình thức, phương thức huy động, phân bổ và sử dụng vốn; chủ động tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng; kinh doanh xuất khẩu, nhập khẩu; tuyển dụng, thuê và sử dụng lao động theo yêu cầu kinh doanh; chủ động ứng dụng khoa học và công nghệ để nâng cao hiệu quả kinh doanh và khả năng cạnh tranh; chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của doanh nghiệp; từ chối yêu cầu cung cấp nguồn lực không theo quy định của pháp luật; khiếu nại, tố cáo theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo; tham gia tố tụng theo quy định của pháp luật; các quyền khác theo quy định của luật có liên quan.

Vì là quyền, nên doanh nghiệp muốn thực hiện hay không thực hiện là quyền của doanh nghiệp, không thực hiện quyền thì cũng không ảnh hưởng gì đến việc kinh doanh.

Tuy nhiên, đối với Nghĩa vụ của doanh nghiệp thì chỉ cần doanh nghiệp không thực hiện, không tuân thủ thì trước sau gì cũng gặp rủi ro, thậm chí là rủi ro rất lớn và ảnh hướng tới sự sống còn của doanh nghiệp và mất rất nhiều thời gian và tiền bạc để giải quyết.  

Theo đó, Điều 8 Luật doanh nghiệp quy định các nghĩa vụ của doanh nghiệp bắt buộc phải thực hiện bao gồm:

– Bảo đảm và chịu trách nhiệm về chất lượng hàng hóa, dịch vụ theo tiêu chuẩn do pháp luật quy định hoặc tiêu chuẩn đã đăng ký hoặc công bố;

– Kê khai và nộp thuế cho Nhà nước; tổ chức công tác kế toán, lập và nộp báo cáo tài chính trung thực, chính xác, đúng thời hạn theo quy định của pháp luật về kế toán, thống kê;

– Bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người lao động theo quy định của pháp luật về lao động; không được phân biệt đối xử và xúc phạm danh dự, nhân phẩm của người lao động trong doanh nghiệp; không được sử dụng lao động cưỡng bức và lao động trẻ em; hỗ trợ và tạo điều kiện thuận lợi cho người lao động tham gia đào tạo nâng cao trình độ, kỹ năng nghề;

– Thực hiện chế độ bảo hiểm xã hội, bảo hiểm thất nghiệp, bảo hiểm y tế và bảo hiểm khác cho người lao động theo quy định của pháp luật;

– Đáp ứng đủ và duy trì về những ngành nghề kinh doanh có điều kiện ví dụ về giấy phép con như giấy chứng nhận an toàn thực phẩm, an ninh trật tự, duy trì đầy đủ cơ sở vật chất, về vốn pháp định,…;

– Thực hiện đầy đủ, kịp thời các nghĩa vụ về đăng ký doanh nghiệp, đăng ký thay đổi, công khai thông tin và báo cáo; Trong đó phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của thông tin kê khai trong hồ sơ đăng ký doanh nghiệp và các báo cáo;

– Tuân thủ quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh, trật tự, an toàn xã hội, bình đẳng giới, bảo vệ tài nguyên, môi trường, bảo vệ di tích lịch sử-văn hóa và danh lam thắng cảnh;

– Thực hiện nghĩa vụ về đạo đức kinh doanh để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và người tiêu dùng.

Nếu doanh nghiệp chủ quan, lơ là và không thực hiện các nghĩa vụ nêu trên, thì hậu quả về lâu dài mà doanh nghiệp có thể phải nhận là bị thanh tra, kiểm tra, bị xử phạt hành chính, buộc phải khắc phục vi phạm, bị khách hàng/đối tác tẩy chay sản phẩm, dịch vụ, bị kiện tụng, bị mất uy tín, đặc biệt hơn nữa có thể sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự ví dụ như tội trốn thuế, trốn đóng bảo hiểm,…

THỨ BA: Biết quản lý dòng tiền ra và dòng tiền vào của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật

Dòng tiền của doanh nghiệp thể hiện sức khỏe của doanh nghiệp, theo đó dòng tiền gồm có dòng tiền vào (do góp vốn, nhận tiền thanh toán, khai thác hoa lợi từ tài sản,…) và dòng tiền ra (chi phí duy trì doanh nghiệp, chi trả lương, thanh toán cho đối tác, rút vốn,…). Theo đó, dòng tiền vào hoặc ra đều thông qua hai nơi là quỹ tiền mặt và tài khoản ngân hàng của doanh nghiệp. Chính vì vậy, chủ doanh nghiệp và CEO cần phải có kiến thức kết hợp giữa kiến thức pháp lý và kiến thức tài chính, kế toán cơ bản để có thể quản lý tốt dòng tiền.

Theo đó, để quản lý tốt dòng tiền theo quy định của pháp luật, chủ doanh nghiệp phải nắm được mấy vấn đề sau:

1) Phải minh bạch dòng tiền chi tiêu của doanh nghiệp

Chủ doanh nghiệp bắt buộc phải biết được khoản chi dùng nào là của doanh nghiệp và minh bạch với các khoản chi dùng của cá nhân chủ doanh nghiệp, CEO. Nếu chi dùng cho mục đích của doanh nghiệp thì phải có sự ghi chép đầy đủ, có hóa đơn và chứng từ lưu giữ và hạch toán cụ thể; Nếu không minh bạch và thực hiện đúng sẽ có vướng mắc về kê khai và quyết toán thuế, không được khấu trừ về thuế.

2) Bất kỳ khoản tiền nào vào và ra khỏi doanh nghiệp đều phải có lý do hợp pháp, có đủ hóa đơn, chứng từ và phải hạch toán đúng theo sổ sách kế toán theo quy định của pháp luật

Thông thường các chủ doanh nghiệp và CEO sẽ không gặp khó khăn trong việc kiểm soát và quản lý dòng tiền vào. Tuy nhiên, liên quan đến các khoản tiền ra và việc chi tiêu như thế nào là hợp lý và để được khấu trừ thuế TNDN thì không phải chủ doanh nghiệp/CEO nào cũng biết và thực hiện đúng luật.

Căn cứ quy định tại khoản 1 điều 9 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và khoản 1 Điều 4 thông tư 96/2015/TT-BTC quy định doanh nghiệp được trừ mọi khoản chi nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

– Khoản chi thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp;

– Khoản chi có đủ hoá đơn, chứng từ hợp pháp theo quy định của pháp luật;

– Khoản chi nếu có hoá đơn mua hàng hoá, dịch vụ từng lần có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên (giá đã bao gồm thuế GTGT) khi thanh toán phải có chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt.

Trong đó, khoản chi thực tế được hiểu là chi tiền lương hợp lý, chi phí khấu hao hợp lý, chi phí thuê nhà/văn phòng hợp lý, chi phí công tác phí hợp lý, chi phí khác cho người lao động hợp lý, chi phí lãi vay, chi phí tài trợ, chi phí phòng chống bệnh tật, an ninh quốc phòng,….

3) Theo quy định trên, thì số tiền thanh toán từng lần từ 20.000.000 đồng trở lên phải thanh toán không dùng tiền mặt và phải có hóa đơn GTGT và hóa đơn bán hàng thì mới hợp lệ, trừ trường hợp bên dưới

4) Một số khoản thanh toán trên 20.000.000 đồng, không thể có hóa đơn và có thể thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản những phải lập bảng kê theo mẫu và thực hiện theo hướng dẫn của luật bao gồm:

– Mua hàng hóa là nông sản, hải sản, thủy sản của người sản xuất, đánh bắt trực tiếp bán ra;

– Mua sản phẩm thủ công làm bằng đay, cói, tre, nứa, lá, song, mây, rơm, vỏ dừa, sọ dừa hoặc nguyên liệu tận dụng từ sản phẩm nông nghiệp của người sản xuất thủ công không kinh doanh trực tiếp bán ra;

– Mua đất, đá, cát, sỏi của hộ gia đình, cá nhân tự khai thác trực tiếp bán ra;

– Mua phế liệu của người trực tiếp thu nhặt;

– Mua đồ dùng, tài sản, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân không kinh doanh trực tiếp bán ra;

– Mua hàng hóa, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân kinh doanh (không bao gồm các trường hợp nêu trên) có mức doanh thu dưới ngưỡng doanh thu chịu thuế giá trị gia tăng (100 triệu đồng/năm).

Hiện nay cơ quan thuế và các ngân hàng đã có sự kết nối liên thông với nhau. Thực tế cơ quan thuế không khó để kiểm tra dòng tiền ra và dòng tiền vào của doanh nghiệp nhằm đánh giá việc chấp hành các quy định về thuế của doanh nghiệp. Do vậy, nếu không muốn bị vướng mắc, thì doanh nghiệp chỉ còn cách thực hiện đúng quy định nêu trên của pháp luật.

THỨ TƯNắm được kiến thức pháp lý cơ bản về hợp đồng thương mại liên quan đến ngành nghề, lĩnh vực mà doanh nghiệp mình đang kinh doanh

Là chủ doanh nghiệp hoặc CEO, thì việc tiếp cận và ký kết hợp đồng là một công việc rất thường xuyên, chiếm khá nhiều thời gian và gồm nhiều công đoạn như việc soạn thảo, đàm phán, sửa đổi, ký kết, thực hiện và thanh lý hợp đồng. Vì vậy, chủ doanh nghiệp bắt buộc phải có kiến thức pháp lý cơ bản về hợp đồng nói chung và hợp đồng về lĩnh vực kinh doanh của doanh nghiệp đó nói riêng thì mới hạn chế được rủi ro trong kinh doanh.

Có rất nhiều loại hợp đồng khác nhau và mỗi loại hợp đồng khác nhau thì luật điều chỉnh cũng khác nhau, tương ứng với mỗi loại hình kinh doanh khác nhau: Ví dụ, có 02 loại hợp đồng thông dụng nhất là “hợp đồng mua bán” và “hợp đồng dịch vụ”, theo đó Bộ luật dân sự và Luật thương mại là hai luật điều chỉnh chủ yếu của hai loại hợp đồng này, tương ứng với loại hình kinh doanh của các doanh nghiệp làm thương mại và dịch vụ. Một số hợp đồng khác như hợp đồng xây dựng, hợp đồng về bất động sản, hay hợp đồng bảo hiểm,… thì đều có luật chuyên ngành điều chỉnh cụ thể.

Những vấn đề pháp lý cơ bản về hợp đồng bao gồm:

* Nắm và hiểu rõ đối tác ký hợp đồng với mình là ai?

Để không bị lừa hoặc bị lợi dụng thì việc đầu tiên cần làm là kiểm tra tư cách pháp lý của đối tác bằng cách tìm hiểu thông tin về chủ thể, đối tác mà mình sẽ ký hợp đồng. Theo đó, đối với cá nhân bắt buộc phải xem CMND/CCCD. Đối với pháp nhân thì phải xem giấy phép đăng ký thành lập, địa chỉ, số điện thoại, email, website, vốn điều lệ, người đại diện theo pháp luật, ngành nghề kinh doanh, …. Mục đích của việc tìm hiểu là để xác định người ký, người thực hiện và người chịu trách nhiệm là ai trong hợp đồng sẽ ký với công ty mình.

* Khi ký hợp đồng thì phải đảm bảo hợp đồng mình đặt bút ký không bị vô hiệu

Theo đó, để không bị vô hiệu thì hợp đồng phải có đủ 03 điều kiện căn cứ Điều 117 Bộ luật dân sự là:

–  Chủ thể tham gia hợp đồng phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với hợp đồng được xác lập;

Nghĩa là chủ thể tham gia hợp đồng là cá nhân thì phải còn sống, đủ tuổi, nhận thức bình thường và không bị mất, hạn chế năng lực hành vi dân sự (không bị điên, tâm thần); là tổ chức thì phải được thành lập hợp pháp, có tư cách pháp nhân, đang tồn tại và hoạt động bình thường.

–  Chủ thể tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện;

Tức các bên tham gia hợp đồng phải tự nguyện không bị ép buộc, không bị lừa dối, de dọa,..;

–  Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

Ngoài ra, tùy vào loại hợp đồng mà pháp luật quy định phải tuân theo hình thức nhất định như phải lập thành văn bản, phải được công chứng hoặc chứng thực.

Chủ doanh nghiệp/CEO phải tự đánh giá và nắm được các căn cứ nêu trên để đảm bảo hợp đồng khi ký không bị vô hiệu. Còn nếu khi ký mà hợp đồng vô hiệu thì hợp đồng đó sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm hợp đồng được ký. Do đó việc ký và thực hiện một hợp đồng vô hiệu sẽ tiềm ẩn rủi ro pháp lý rất lớn cho doanh nghiệp.

*  Phải nắm được vấn đề mấu chốt của hợp đồng trước khi ký

Mấu chốt của hợp đồng thường là vấn đề thương mại liên quan đến giá cả, tiền hoặc việc chuyển giao tài sản liên quan đến việc kinh doanh của mình.

*  Phải nắm rõ được quyền và có khả năng thực hiện được nghĩa vụ của mình trong mỗi hợp đồng khi ký

Thông thường, trong hợp đồng quyền của bên này là nghĩa vụ của bên kia, nếu không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình trong hợp đồng thì tranh chấp sẽ xảy ra và công việc kinh doanh gặp rủi ro, doanh nghiệp mất uy tín.

Phải lường trước được các rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng

Rủi ro trong việc thực hiện hợp đồng rất đa dạng, có thể là do bất khả kháng, trở ngại khách quan, do một bên không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng, do thay đổi chính sách, pháp luật, thiên tai,… Mục đích của việc thấy trước các rủi ro này nhằm để các bên thỏa thuận và ràng buộc cụ thể trong hợp đồng nhằm hạn chế tối đa rủi ro phát sinh nếu có.

Khi doanh nghiệp thường xuyên sử dụng một mẫu hợp đồng để ký với nhiều khách hàng/đối tác khác nhau, thì nên nhờ luật sư soạn một hợp đồng mẫu cho doanh nghiệp, và sẽ thống nhất áp dụng mẫu này trong doanh nghiệp mình nhằm hạn chế tối đa rủi ro.

THỨ NĂMNắm và xác định được quyền hạn của người quản lý doanh nghiệp và lựa chọn mô hình tổ chức doanh nghiệp phù hợp cho doanh nghiệp mình

Về mô hình tổ chức doanh nghiệp, quyền hạn của người quản lý doanh nghiệp đã được luật doanh nghiệp quy định cụ thể. Tuy nhiên, luật doanh nghiệp cũng cho phép chủ doanh nghiệp tự đặt ra và xây dựng mô hình tổ chức doanh nghiệp, quyền hạn của người quản lý doanh nghiệp theo ý muốn của chủ doanh nghiệp, miễn là không trái với luật doanh nghiệp. Theo đó, tùy vào nhu cầu và loại hình doanh nghiệp (gồm doanh nghiệp tư nhân, công ty TNHH một thành viên, từ hai thành viên trở lên, công ty cổ phần, công ty hợp danh) mà chủ doanh nghiệp có thể xây dựng mô hình tổ chức doanh nghiệp và xác định quyền hạn của người quản lý doanh nghiệp cho phù hợp cho doanh nghiệp của mình và phù hợp với pháp luật.

Có bốn vấn đề cơ bản về phần này mà một CEO và chủ doanh nghiệp phải nắm bao gồm:

1) Biết được chủ sở hữu doanh nghiệp là những ai?

Chủ sở hữu doanh nghiệp được hiểu ngắn ngọn là những người bỏ vốn ra và thực hiện việc đăng ký thành lập doanh nghiệp nhằm đầu tư kinh doanh, bao gồm: Các cổ đông đối với công ty cổ phần; thành viên góp vốn đối với công ty TNHH từ hai thành viên trở lên; chủ sở hữu công ty đối với công ty TNHH một thành viên; chủ doanh nghiệp tư nhân; thành viên hợp danh đối với công ty hợp danh. Theo đó, quyền năng của chủ doanh nghiệp là quyền tối cao nhất trong doanh nghiệp, có vai trò quyết định lớn nhất trong doanh nghiệp.

2) Người quản lý doanh nghiệp là những ai?

Tùy vào loại hình doanh nghiệp, mà luật doanh nghiệp đã quy định cụ thể về người quản lý doanh nghiệp gồm: Chủ doanh nghiệp tư nhân; thành viên hợp danh; chủ tịch Hội đồng thành viên; thành viên Hội đồng thành viên; chủ tịch công ty; chủ tịch Hội đồng quản trị; thành viên Hội đồng quản trị; giám đốc hoặc tổng giám đốc và cá nhân giữ chức danh quản lý khác có thẩm quyền nhân danh công ty ký kết giao dịch của công ty theo quy định tại Điều lệ công ty. Quyền hạn của những người quản lý doanh nghiệp đã được luật doanh nghiệp và Điều lệ công ty quy định.

3) Về lựa chọn mô hình tổ chức doanh nghiệp

Tùy vào loại hình doanh nghiệp muốn thành lập, mà chủ doanh nghiệp có thể lựa chọn mô hình doanh nghiệp cụ thể như sau:

* Doanh nghiệp tư nhân gồm có: Chủ doanh nghiệp tư nhân (là người đại diện theo pháp luật); giám đốc quản lý được thuê (nếu muốn) và chức vụ khác (nếu có);

* Công ty TNHH một thành viên do tổ chức làm chủ sở hữu có thể chọn một trong hai mô hình bao gồm cóa) Chủ tịch công ty, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc và Kiểm soát viên; b) Hội đồng thành viên, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc và Kiểm soát viên.

* Công ty TNHH một thành viên do cá nhân làm chủ sở hữu gồm có: Chủ tịch công ty kiêm nhiệm giám đốc hoặc tổng giám đốc hoặc thuê người khác làm Giám đốc hoặc Tổng giám đốc, chức vụ khác thì theo nhu cầu.

* Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên gồm có: Hội đồng thành viên, Chủ tịch Hội đồng thành viên, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc. Công ty trách nhiệm hữu hạn có từ 11 thành viên trở lên phải thành lập Ban kiểm soát; trường hợp có ít hơn 11 thành viên, có thể thành lập Ban kiểm soát phù hợp với yêu cầu quản trị công ty. Quyền, nghĩa vụ, tiêu chuẩn, điều kiện và chế độ làm việc của Ban kiểm soát, Trưởng Ban kiểm soát do Điều lệ công ty quy định.

* Đối với công ty cổ phần gồm : Đại hội đồng cổ đông, Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát và Giám đốc hoặc Tổng giám đốc. Trường hợp công ty cổ phần có dưới 11 cổ đông và các cổ đông là tổ chức sở hữu dưới 50% tổng số cổ phần của công ty thì không bắt buộc phải có Ban kiểm soát.

* Đối với công ty hợp danh gồm : Hội đồng thành viên bầu một thành viên hợp danh làm Chủ tịch Hội đồng thành viên, đồng thời kiêm Giám đốc hoặc Tổng giám đốc công ty nếu Điều lệ công ty không có quy định khác.

Ngoài những chức danh được quy định theo mô hình hoạt động như trên theo luật doanh nghiẹp, chủ doanh nghiệp có quyền đặt ra những chức danh khác phù hợp với nhu cầu hoạt động của công ty như phó giám đốc, phó tổng giám đốc, trưởng phòng, giám đốc lĩnh vực như giám đốc tài chính, giám đốc marketinggiám đốc nhân sự,… tùy theo nhu cầu của doanh nghiệp.

4) Xác định và xây dựng quyền hạn cụ thể

Việc lựa chọn mô hình hoạt động, xây dựng các chức danh như trên phải gắn với quyền hạn và nghĩa vụ theo luật doanh nghiệp quy định. Trường hợp luật doanh nghiệp không quy định, thì chủ sở hữu công ty có quyền quyết định bằng văn bản để xác định và xây dựng quyền hạn cụ thể cho mỗi chức danh, vị trí trong doanh nghiệp của mình. Do vậy, việc phân cấp, phân quyền trong công ty nhằm để công ty hoạt động có trật tự, tránh chồng chéo, tránh lạm quyền và gây ra sự quá tải, cồng kềnh trong công ty.

Ví dụ, cùng là ký hợp đồng nhưng có công ty thì tổng giám đốc ký, nhưng công ty khác lại là Chủ tịch hội đồng quản trị ký, công ty khác thì là Phó giám đốc ký, giám đốc kinh doanh ký, trưởng chi nhánh ký, trưởng phòng kinh doanh ký,… Câu hỏi là ai ký thì đúng pháp luật? Theo quy định của pháp luật, người ký có thẩm quyền là người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp. Tuy nhiên, người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp có thể phân quyền bằng văn bản cụ thể cho người khác hoặc các chức danh khác trong công ty ký thay theo quy định của pháp luật. Muốn biết người đại diện theo pháp luật của một doanh nghiệp là ai? thì có thể tra cứu trên Công thông tin đăng ký doanh nghiệp quốc gia theo website:https://dangkykinhdoanh.gov.vn

Tác giả bài viết: Luật sư Vũ Văn Tiến (Giám đốc Công ty Luật TNHH Olympic)

Lưu ý: Nội dung bài viết/tư vấn của chúng tôi nêu trên chỉ nhằm mục đích tuyên truyền pháp luật đến quý khách hàng để tham khảo chung, không phải là nội dung tư vấn nhằm giải quyết các nhu cầu pháp lý cụ thể của từng khách hàng. Nếu có nhu cầu tư vấn cụ thể, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ miễn phí. 

Điện thoại tư vấn: 0932.074.939 – Zalo: 0932.074.939 – Email: Nhabaodohieu@gmail.com

Thứ Hai, 11 tháng 5, 2020

Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” và “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”.

Theo định nghĩa trên thì kinh doanh bất động sản (KDBĐS) hình thành trong tương lai là việc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán; cho thuê, cho thuê mua các bất động sản hình thành trong tương lai nhằm mục đích thu lợi nhuận.
Ở Việt Nam hiện nay, quy mô thị trường bất động sản chưa phải là lớn so với các nước khác trong khu vực, nhưng có tới hơn 70% vốn đầu tư KDBĐS là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản bảo đảm vốn vay là bất động sản. Hiện tại, tổng dư nợ bất động sản của Việt Nam vào khoảng 342.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 16 tỷ USD), chiếm 8% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. KDBĐS là loại hình kinh doanh nhiều thuận lợi nhưng cũng có rất nhiều rủi ro và đòi hỏi phải có một lượng vốn lớn. Để tạo động lực cho KDBĐS phát triển thì Nhà nước cần tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có nhiều cơ hội trong việc huy động vốn cho kinh doanh và giao dịch bất động sản. Giao dịch KDBĐS hình thành trong tương lai là giao dịch đặc biệt quan trọng, là phổ biến trong các giao dịch KDBĐS, bởi nó có lợi thế về vốn cho chủ đầu tư và khách hàng. Nhà nước có nhiều quy định tạo điều kiện cho nhà đầu tư và khách hàng được mua bán, thuê, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai dễ dàng, thuận lợi và an toàn.
Những quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về KDBĐS hình thành trong tương lai
Về chủ thể kinh doanh. 
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định mở rộng và rõ ràng cụ thể hơn so với trước về quyền KDBĐS bất động sản hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng không chỉ có sẵn mà còn hình thành trong tương lai. Trong giao dịch mua bán, Luật Kinh doanh bất động sản 2014  chủ yếu kế thừa các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Giao dịch cho thuê nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Luật mới chỉ quy định mang tính định hướng, chung chung tại Điều 54 mà không có quy định cụ thể. Đặc biệt, giao dịch cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai có nhiều mở rộng để khuyến khích loại giao dịch này phát triển. Luật  cũng  đã mở rộng cho hộ gia đình, cá nhân được KDBĐS hình thành trong tương lai nhưng phải nộp thuế thu nhập theo quy định, nhằm đa dạng hàng hóa bất động sản, đáp ứng nhu cầu tăng trưởng về kinh tế, xã hội cho người dân, phát huy tối đa các nguồn lực xã hội, đẩy mạnh công tác xã hội hóa nhà ở.
Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh. 
Luật không quy định kinh doanh quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai. Có nhiều loại nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, chẳng hạn như đối với nhà đất ở là bất động sản chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường. Nhà đất ở có nhiều loại, nhưng nhìn chung được chia thành hai loại chủ yếu là nhà đất ở thương mại và nhà ở xã hội: nhà đất ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường. Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng có thu nhập thấp ở đô thị được mua, thuê mua (chủ yếu nhằm thực hiện chính sách xã hội); loại nhà ở này, chủ đầu tư chỉ được bán theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tương tự như vậy, công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng có nhiều loại: công trình xây dựng trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các công trình kinh doanh thương mại, dịch vụ, du lịch; nhà đất xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, các doanh nghiệp; đất nghĩa trang, nghĩa địa… Các chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà, công trình xây dựng trên đất và thực hiện các giao dịch KDBĐS hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật để thu lợi nhuận.
Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. 
Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 kế thừa Luật cũ quy định các điều kiện: không có tranh chấp về  bất động sản, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Đồng thời bổ sung, sửa đổi một số điều kiện là: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Khắc phục tình trạng thời gian qua nhiều chủ đầu tư huy động vốn trái phép, chiếm dụng vốn của khách hàng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 đã có những quy định chặt chẽ về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án. Theo đó, đối với nhà ở thương mại, chủ đầu tư huy động vốn từ tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo “hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ quy định là bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn theo quy định này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Điều 68 Luật Nhà ở cũng đã quy định, các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, thì không có giá trị pháp lý. Do đó, khi ký hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản, các chủ đầu tư và khách hàng vừa phải tuân thủ pháp luật dân sự, vừa phải tuân thủ pháp luật về nhà ở. Hợp đồng phải đúng về hình thức thì mới không bị tuyên bố là giao dịch vô hiệu.
Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Khác với trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 tại Điều 56 đã bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Quy định bảo lãnh nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng và an toàn trong đầu tư kinh doanh bất động sản, tránh tình trạng các chủ đầu tư không đủ vốn cũng đầu tư kinh doanh dự án, đầu tư dự án dàn trải, sử dụng vốn huy động sai mục đích, kéo dài thời gian bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hoặc không đầu tư dự án theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, gây thiệt hại cho khách hàng.
Luật cũng quy định cụ thể, rõ ràng hơn về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai: Việc thanh toán trong giao dịch được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Pháp luật kinh doanh bất động sản không quy định cụ thể việc thanh toán trong giao dịch thuê mua nhà, công trình xây dựng, mà chỉ quy định là bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê, sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì trở thành chủ sở hữu. Tuy nhiên, Luật Nhà ở lại quy định cụ thể hơn, theo đó người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bổ sung thêm hình thức ký kết hợp đồng thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho người khác.
Một số hạn chế và giải pháp khắc phục
Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan đã có nhiều sửa đổi, bổ sung và đã khắc phục được nhiều hạn chế so với trước đây nhưng thực tiễn vẫn còn một số vướng mắc, bất cập cần phải tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện.
Thứ nhất, trên thực tế, dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 đã có những quy định cụ thể về vấn đề huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án bất động sản, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách “lách luật” để huy động vốn. Dù chưa đủ điều kiện nhưng nhiều chủ đầu tư đã ký các hợp đồng “Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ”, nêu rõ giá trị đầu tư là khoản tiền tương đương với 30% giá trị căn hộ, quy định việc thanh toán như một hợp đồng mua bán nhà ở. Nguyên nhân của tình trạng này là do Luật Kinh doanh bất động sản không quy định hợp đồng đặt cọc. Có hai dạng lách luật mà một số chủ đầu tư đang lợi dụng thực hiện, đó là thỏa thuận “đặt cọc đăng ký chỗ” để bảo đảm thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán khi xây dựng dự án và thỏa thuận “hứa bán”, thực chất là một dạng đặt cọc của giao dịch có điều kiện để cam kết “khi có đủ điều kiện” sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán theo Điều 125 Bộ luật Dân sự “Giao dịch dân sự có điều kiện”, bên cạnh đó có thể kèm theo hình thức “đặt cọc”, có nghĩa giao dịch có điều kiện kèm theo đặt cọc. Ngoài ra, còn một dạng khác nữa là ký hợp đồng huy động vốn phát triển dự án và được nhận sản phẩm[2]. Đối với nhà ở xã hội (nhà ở cho đối tượng chính sách, những người có thu nhập thấp) cũng có tình trạng ký hợp đồng góp vốn, nhận tiền cọc, hứa mua hứa bán rồi thu tiền chênh lệch như nhà ở thương mại thì không còn tính chất là chính sách xã hội nữa.
Đối với vấn đề này, cần xác định thật rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và có nhiều biện pháp xử lý thật nghiêm khắc các hoạt động kinh doanh giao dịch trái pháp luật, đặc biệt đối với nhà ở xã hội để bảo vệ quyền lợi của khách hàng nói chung, người có thu nhập thấp nói riêng.
Thứ hai, về bảo lãnh của ngân hàng, có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng. Nguyên nhân, một số chủ đầu tư cho rằng là do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn. Một lý do khác nữa là bởi việc bảo lãnh cho dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tồn đọng rất nhiều rủi ro, ngân hàng phải chịu trách nhiệm lớn đối với khách hàng trong khi chỉ nhận lại mức phí dịch vụ bảo lãnh khiêm tốn dẫn đến các ngân hàng e ngại, né tránh việc chấp nhận bảo lãnh cho các dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Không những thế, còn có mâu thuẫn về pháp luật. Theo Thông tư số 07/2015/TT-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành, có hiệu lực từ ngày 09/8/2015 thì ngân hàng chỉ bảo lãnh sau khi doanh nghiệp và người mua đã ký hợp đồng mua bán nhà. Về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, việc bảo lãnh bắt buộc phải có đối tượng cụ thể. Như vậy, ngoài bên bán, ngân hàng bắt buộc phải xác định được người thụ hưởng bảo lãnh – bên mua nhà, dẫn đến khó khăn cho ngân hàng trong công tác bảo lãnh dự án. Vì vậy, cần thống nhất quy định của pháp luật, kiên quyết thực hiện quy định bảo lãnh khi mua bán nhà ở để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, cũng tránh tình trạng doanh nghiệp không đủ năng lực kinh doanh và tùy tiện chiếm dụng vốn của khách hàng. Tuy nhiên, có thể nghiên cứu thay quy định từ việc phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi bán, cho thuê mua tài sản hình thành trong tương lai bằng quy định phải ký kết hợp đồng bảo lãnh ngay sau khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Thứ ba, Nhànước cần đặc biệt chú trọng khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp để giải quyết vấn đề an sinh xã hội, nhu cầu về nhà ở tối thiểu của người dân để “an cư lạc nghiệp”, mang tính cộng đồng cao. Kinh doanh và giao dịch mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp cần có sự quan tâm, ưu đãi, ủng hộ đặc biệt của Nhà nước, của chính quyền địa phương, của các ban ngành đoàn thể, của các doanh nghiệp và người dân.  Có nhiều ưu đãi trực tiếp về cơ chế quản lý, đơn giản về thủ tục hành chính, ưu đãi về tài chính tín dụng cho các đối tượng chính sách xã hội có thể tiếp cận mua, thuê, thuê mua nhà ở. Tạo điều kiện cho họ bằng nhiều cách để có thể mua nhà trả góp trong thời gian dài.
Thứ tư, chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong KDBĐS hình thành trong tương lai được quy định khá sơ sài và chưa đủ tính răn đe. Theo quy định tại Nghị định 139/2017/ND-CP[3] của Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao nhất đối với các hành vi bị cấm chỉ là 300 triệu đồng. Nếu so với lợi ích thu được từ việc lợi dụng kẽ hở của pháp luật trong một dự án bất động sản quy mô lớn hàng trăm, ngàn tỷ đồng thì mức phạt này là quá thấp, nhiều nhà đầu tư cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các chủ thể khác. Chế tài pháp luật bên cạnh tính trừng phạt, khắc phục hậu quả còn mang phải tính ngăn chặn, phòng ngừa hành vi vi phạm pháp luật. Vì vậy, các chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong lĩnh vực mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải thực sự đủ mạnh, phải nghiêm khắc hơn nữa thì mới có tác dụng ngăn chặn, răn đe, phòng ngừa các hành vi trái pháp luật.
Để có thể đặt ra được mức phạt hợp lý đối với hành vi vi phạm cần xét đến hậu quả mà hành vi gây ra; phải quy định mức phạt theo tỷ lệ giá trị của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng bị vi phạm; tăng mức phạt tiền lên gấp nhiều lần đối với hành vi huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết…
Thứ năm, chủ thể kinh doanh và giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai đòi hỏi phải huy động một lượng vốn rất lớn và ổn định trong thời gian dài (không thể sử dụng vốn ngắn hạn). Do vậy, cần phải có các giải pháp để thúc đẩy mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với KDBĐS và thị trường bất động sản để huy động vốn dài hạn cho kinh doanh. Cần phải xây dựng, hoàn thiện các chính sách pháp luật tài chính cho đầu tư bất động sản dài hạn: xây dựng, kiện toàn các cơ quan quản lý nhà nước về tài chính; phát triển các tổ chức tài chính, đẩy mạnh sự phát triển của các trung gian tài chính, khuyến khích đa dạng hóa sản phẩm tài chính bất động sản; phát triển các quỹ tín thác bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà…
Thứ sáu, giao dịch KDBĐS hình thành trong tương lai hiện nay nhìn chung vẫn còn có sự không bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa doanh nghiệp KDBĐS với khách hàng, gây thiệt hại về lợi ích cho khách hàng và ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh. Do vậy, cần tăng cường các biện pháp kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịch và hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch; các hợp đồng mẫu khi nhà đầu tư ký kết với khách hàng; đặc biệt tăng cường kênh thông tin cho khách hàng khi tham gia giao dịch.

Nguồn: Toaantapchi.vn

Thứ Sáu, 7 tháng 2, 2020

QUY ĐỊNH MỚI VỀ QUẢN TRỊ CÔNG TY ĐỐI VỚI CÔNG TY ĐẠI CHÚNG

Bắt đầu từ tháng 8/2017, Nghị định 71/2017/NĐ-CP sẽ chính thức có hiệu lực. Như vậy, nhiều quy định mới về quản trị công ty đối với công ty đại chúng sẽ được áp dụng. Nhằm giúp các doanh nghiệp có thể nắm bắt được những thay đổi mới này, EMC đã tổng hợp một số điểm nổi bật đáng chú ý như sau:
1. Công ty đại chúng và người có liên quan
Để quý khách hàng có thể hiểu đầy đủ các quy định về quản trị công ty đối với công ty đại chúng, trước hết, chúng tôi sẽ giải thích hai thuật ngữ “Công ty đại chúng” và “Người có liên quan”.
Người có liên quan là tổ chức, cá nhân có quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với doanh nghiệp trong các trường hợp sau đây (Khoản 17 Điều 14 Luật Doanh Nghiệp 2014):
 
Công ty đại chúng là công ty cổ phần thuộc một trong ba loại hình sau đây (Điều 25 Luật Chứng Khoán 2006)
  • Công ty đã thực hiện chào bán cổ phiếu ra công chúng;
  • Công ty có cổ phiếu được niêm yết tại Sở giao dịch chứng khoán hoặc Trung tâm giao dịch chứng khoán;
  • Công ty có cổ phiếu được ít nhất một trăm nhà đầu tư sở hữu, không kể nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp và có vốn điều lệ đã góp từ mười tỷ đồng Việt Nam trở lên.
  • 2. Hội đồng quản trị:

    • Thành viên Hội đồng quản trị (HĐQT) có thể không phải là cổ đông của công tyThành viên HĐQT của 01 công ty đại chúng không được đồng thời là thành viên HĐQT tại quá 05 công ty khác (Quy định này có hiệu lực sau 02 năm kể từ ngày 01/08/2017).
    • Chủ tịch HĐQT không được kiêm nhiệm chức danh Giám đốc (Tổng giám đốc) của cùng 01 công ty đại chúng (Quy định này có hiệu lực sau 03 năm kể từ ngày 01/08/2017).
     

    • HĐQT của công ty đại chúng cần đảm bảo sự cân đối giữa các thành viên điều hành và các thành viên không điều hành. Tối thiểu 1/3 tổng số thành viên Hội đồng quản trị phải là thành viên không điều hành.
    • Công ty đại chúng cần hạn chế tối đa thành viên Hội đồng quản trị kiêm nhiệm chức danh điều hành của công ty để đảm bảo tính độc lập của Hội đồng quản trị.
    • Trường hợp công ty đại chúng chưa niêm yết hoạt động theo mô hình: Đại hội đồng cổ đông, HĐQT và Giám đốc hoặc Tổng giám đốc thì HĐQT phải có ít nhất 1/5 tổng số thành viên HĐQT là thành viên độc lập. Trường hợp số thành viên HĐQT có ít hơn 05 người thì có 01 thành viên HĐQT là thành viên độc lập.
    • HĐQT của công ty niêm yết phải có tối thiểu 1/3 tổng số thành viên HQĐQT là thành viên độc lập.
    2. Ban kiểm soát:
    • Kiểm soát viên không được thuộc các trường hợp sau:
    • Làm việc trong bộ phận kế toán, tài chính của công ty;
    • Là thành viên hay nhân viên của công ty kiểm toán độc lập thực hiện kiểm toán các báo cáo tài chính của công ty trong 03 năm liền trước đó.
    • Đối với công ty niêm yết và công ty đại chúng do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ, Kiểm soát viên phải là kiểm toán viên hoặc kế toán viên.
    • Trưởng Ban kiểm soát phải là kế toán viên hoặc kiểm toán viên chuyên nghiệp và phải làm việc chuyên trách tại công ty.
    3. Trách nhiệm trung thực và tránh các xung đột về quyền lợi của người quản lý doanh nghiệp
    Thành viên Hội đồng quản trị, Kiểm soát viên, Giám đốc (Tổng giám đốc) có trách nhiệm báo cáo Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát trong các trường hợp sau:
    • Các giao dịch giữa công ty với công ty trong đó các thành viên nêu trên là thành viên sáng lập hoặc là thành viên Hội đồng quản trị, Giám đốc (Tổng giám đốc) trong thời gian 03 năm gần nhất trước thời điểm giao dịch;
    • Các giao dịch giữa công ty với công ty trong đó người có liên quan của các thành viên nêu trên là thành viên Hội đồng quản trị, Giám đốc (Tổng giám đốc) hoặc cổ đông lớn.
    4. Giao dịch với cổ đông, người quản lý doanh nghiệp và người có liên quan của các đối tượng này
    Công ty đại chúng không được cung cấp khoản vay hoặc bảo lãnh vay cho các cổ đông và các tổ chức, cá nhân có liên quan đến cổ đông đó trừ các trường hợp sau:
    • Công ty đại chúng là tổ chức tín dụng;
    • Cổ đông là công ty con không có cổ phần, phần vốn góp nhà nước nắm giữ và đã thực hiện góp vốn, mua cổ phần của công ty đại chúng trước ngày 01/7/2015;
    • Công ty đại chúng và người có liên quan của cổ đông là tổ chức là các công ty trong cùng tập đoàn hoặc các công ty hoạt động theo nhóm công ty, bao gồm: công ty mẹ - công ty con, tập đoàn kinh tế và giao dịch này phải được Đại hội đồng cổ đông hoặc Hội đồng quản trị chấp thuận theo quy định tại Điều lệ công ty;
    • Trường hợp pháp luật có quy định khác
    Công ty đại chúng không được thực hiện giao dịch sau nếu như không được Đại hội đồng cổ đông chấp thuận:
    • Cấp các khoản vay hoặc bảo lãnh cho thành viên Hội đồng quản trị, Kiểm soát viên, Giám đốc (Tổng giám đốc), các người quản lý khác và những cá nhân, tổ chức có liên quan của các đối tượng này, trừ trường hợp công ty đại chúng và tổ chức có liên quan đến cổ đông là các công ty trong cùng tập đoàn hoặc các công ty hoạt động theo nhóm công ty, bao gồm công ty mẹ - công ty con, tập đoàn kinh tế và pháp luật chuyên ngành có quy định khác.
    • Giao dịch với một trong các đối tượng sau mà tổng giá trị giao dịch đó từ 35% trở lên so với tổng giá trị tài sản ghi trên báo cáo tài chính gần nhất giữa công ty đại chúng:
      • Thành viên HĐQT, Kiểm soát viên, Giám đốc (Tổng giám đốc), các người quản lý khác và người có liên quan của các đối tượng này;
      • Cổ đông, người đại diện ủy quyền của cổ đông sở hữu trên 10% tổng vốn cổ phần phổ thông của công ty và những người có liên quan của họ;
      • Doanh nghiệp có liên quan đến các Thành viên HĐQT, Kiểm soát viên, Giám đốc hoặc Tổng giám đốc và người quản lý khác
      • Ngoài ra, HĐQT được phép chấp thuận các hợp đồng, giao dịch có giá trị nhỏ hơn 35% tổng giá trị tài sản ghi trên báo cáo tài chính gần nhất hoặc một tỷ lệ khác nhỏ hơn quy định tại Điều lệ công ty đối với ba đối tượng nêu trên.